“
Ivy Zhang pensó que lo tenía todo hecho.
Salió de la escuela después de estudiar química y se unió a una de las mayores empresas inmobiliarias de China en 2016, cuando el mercado inmobiliario del país despegaba. Trabajaba hasta las 11 p. m. todos los días y fue trasladada a una ciudad más grande después de ser designada “campeona de ventas”. Se mimaba en su tiempo libre comprando regularmente paquetes de spa de $550. El dinero era tan abundante que no tenía que pensar mucho en ello. “La cuenta bancaria era solo una serie de números”, dice Zhang.
Todos querían lo que Zhang y sus colegas estaban vendiendo. Ser propietario de una vivienda era tan esencial que a menudo era requisito previo para el matrimonio. Los precios nunca parecían bajar, por lo que los condominios servían como almacenamiento de riqueza, seguro y ahorro para la jubilación. En un momento, la vivienda representaba aproximadamente una cuarta parte del producto interno bruto, según Bloomberg Economics. Algunas estimaciones incluso eran más altas.
Pero esos días gloriosos no duraron. A pesar de que el presidente Xi Jinping advirtió que “las casas son para vivir, no para especular”, para 2021 los desarrolladores estaban vendiendo viviendas más rápido de lo que podían construirlas y acumulando deudas en busca de expansión. Cuando el gobierno repentinamente reprimió el endeudamiento, todo se vino abajo. Muchos compradores de viviendas quedaron esperando en obras detenidas, lo que desencadenó protestas enojadas en todo el país. Desarrolladores, incluidos Country Garden Holdings Co. y el gigante colapsado China Evergrande Group, incumplieron con las deudas de bonos. Los ingresos del gobierno se desplomaron. Imágenes de terrenos llenos de edificios vacíos y obras públicas inacabadas se convirtieron en símbolos globales de la disminución de la confianza nacional y el descontento con la gestión de Xi de la segunda economía más grande del mundo.
Y una cohorte de jóvenes profesionales que pensaron haber encontrado una escalera mecánica hacia la acomodada clase media de China tuvieron sus vidas trastocadas. Lo que parecía una carrera de por vida resultó ser un momento en una burbuja. La crisis ha arrojado alrededor de 500,000 personas fuera del sector inmobiliario en los tres años hasta 2023, según Ke Yan Zhi Ku, un grupo de investigación inmobiliaria. Eso sin contar a los trabajadores en industrias relacionadas como la construcción y el marketing. Todos enfrentan reveses en medio de sus carreras, obligados a hacer ajustes de habilidades “a gran escala”, dice Alex Capri, investigador principal de la Universidad Nacional de Singapur. “El colapso del mercado inmobiliario alimenta un sentido más amplio de reflexión sombría.”
Los días en que algunas empresas inmobiliarias repartían Mercedes-Benz como bonos de fin de año son un recuerdo lejano, pero muchos analistas dicen que esto aún no ha tocado fondo. La importancia económica del sector de la vivienda podría reducirse a alrededor del 16% del PIB de China para 2026, según Bloomberg Economics. Esa posibilidad amenaza con poner alrededor de 5 millones de personas, equivalente a la población de Irlanda, en riesgo de desempleo o de una disminución de ingresos, escribieron los analistas. Incluso los jóvenes trabajadores en su mejor momento están luchando por encontrar empleo, con una tasa de desempleo juvenil del 15.3% después de que China revisó su metodología de datos. “La gente está muy deprimida y asustada”, dice Anne Stevenson-Yang, cofundadora de J Capital Research Ltd. “La situación es muy grave.”
Zhang, de 30 años, quien dice que ayudó a vender casi 1,000 millones de yuanes (139 millones de dólares) en apartamentos para Country Garden, ha recurrido a vender suplementos de salud en redes sociales para pagar las cuentas. Hasta ahora, gana muy por debajo de lo necesario, vendiendo tres artículos al mes. Está lejos de los días en que ganaba hasta el equivalente de $83,000 al año. Ella y su esposo han pospuesto tener un bebé, y ella busca ofertas
con descuento en la web, cocina sus propias comidas para evitar la comida para llevar y minimiza su vida social para reducir los gastos. “Si todavía quieres vivir como antes, básicamente estás soñando”, dice Zhang. “Si gasté 3,000 yuanes en el pasado, ahora estoy buscando ver si puedo reducirlo a 2,000. Luego veré si puedo reducirlo a mil. Mientras pueda sobrevivir.”
El dolor no se limita a los vendedores. Ivan Li, de 28 años, perdió su puesto como gerente de relaciones con inversores en Hong Kong dos veces. La mayoría de los desarrolladores dejaron de emitir bonos en dólares en el mercado de $203 mil millones, uno de los más grandes del mundo para deuda de alto rendimiento cuando todo iba bien. Los inversores dejaron de comprar la clase de activos a medida que los precios se desplomaron y la comunicación entre tenedores de deuda y empresas se redujo. “Poco a poco, a medida que la crisis crecía, se podía sentir que involucrarse con inversores y analistas extranjeros se convirtió en la menor de las preocupaciones de la gerencia”, dice Li.
Charlie Zeng, ex trabajador de desarrolladores incluido China Vanke Co., quien en un buen año ganó el equivalente a más de $250,000, pasó un año buscando trabajo. En su momento más desesperado, se ofreció como voluntario para aceptar una rebaja salarial del 90%. Después de 70 entrevistas, recibió algunas ofertas, solo para que todas fueran revocadas. Aunque eventualmente encontró un trabajo, sigue siendo pesimista sobre el mercado inmobiliario. “No hay futuro en esta industria”, dice Zeng. “El sector ha sido abandonado.”
Se espera que las ventas de apartamentos y propiedades comerciales de este año caigan un 45% desde 2021, según datos recopilados por Bloomberg y estimaciones de Fitch Ratings Inc. El valor de las ventas de viviendas nuevas de las 100 mayores empresas inmobiliarias fue de aproximadamente un 45% menor en abril que un año antes. Incluso China Vanke, que alguna vez se consideró un superviviente seguro dada su respaldo estatal, está bajo presión, con su calificación crediticia reducida a estatus de chatarra.
Mientras tanto, los consumidores han recurrido a medidas extremas para expresar su descontento. De las 952 protestas en China en el cuarto trimestre de 2023, el 17% estaban relacionadas con problemas de vivienda, según el proyecto China Dissent Monitor de Freedom House. Muchas de las demandas se centraron en el pago de los trabajadores de la construcción y en los retrasos en la finalización de proyectos. La pesada vigilancia del país y a menudo las severas sanciones significan que los riesgos son mucho mayores para las personas que salen a las calles que en Occidente.
Otra forma de medir el sombrío mercado es mirar el rendimiento del alquiler, o el rendimiento anual de alquilar una propiedad de inversión. La tasa es solo del 1.5% en las principales ciudades de China, aproximadamente la mitad que en Hong Kong y muy por debajo del casi 5% en Nueva York, según un informe de ANZ Group Holdings Ltd. Esta baja tasa da poco
motivo a los inversores para comprar un condominio.
Hay destellos de optimismo. Algunos gobiernos locales han cedido en medidas para enfriar la especulación, eliminando restricciones de compra en algunas de las ciudades más grandes, incluida Hangzhou, la sede de Alibaba Group Holding Ltd. Otra esperanza puede residir en empresas respaldadas por el gobierno como Poly Property Group Co., a medida que el Partido Comunista afirma su dominio sobre todos los aspectos de la economía. Nueve de los 10 principales compradores de terrenos en los primeros dos meses de este año eran desarrolladores estatales, con China Resources Land Ltd. siendo el mayor comprador, según una nota de investigación de Andrew Chan y Daniel Fan en Bloomberg Intelligence.
El gobierno chino ha identificado dos pilares de su renovada política de vivienda: construir viviendas asequibles y renovar distritos degradados en el centro de la ciudad. El banco central está proporcionando financiamiento barato para estos esfuerzos a través del llamado programa de préstamo complementario comprometido, con alrededor de 3.4 billones de yuanes disponibles hasta finales de enero. La presión a la baja sobre los precios de la vivienda podría aliviarse tan pronto como el próximo año si estos programas de renovación
van bien, según el analista de UBS Group AG, John Lam, un oso de Wall Street temprano en Evergrande que ahora es uno de los pocos analistas en haberse vuelto positivo sobre el mercado inmobiliario chino.
Las acciones de los desarrolladores chinos aumentaron bruscamente el 16 de mayo ante la noticia de que China está considerando un plan para que los gobiernos locales compren viviendas sin vender. “Los cambios en el modelo de crecimiento del sector inmobiliario pueden ayudar a facilitar su recuperación y mitigar la gravedad de las pérdidas de empleo”, dice Maggie Hu, profesora asistente en la Universidad China de Hong Kong. Sin embargo, “hay potencial para que la situación empeore en el corto plazo.”
Las posibilidades de un rebote brindan poco consuelo a trabajadores como Li, quien aún busca un empleo. “En los buenos tiempos, el éxito era mucho más fácil de lograr”, dice. “En tiempos invernales, uno necesita trabajar mucho más y ser consciente de cada paso y decisión que tome.”
Suscríbete al boletín informativo diario del CFO para mantenerte al día con las tendencias, problemas y ejecutivos que dan forma a las finanzas corporativas. Regístrate gratis.”