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Un fondo inmobiliario de $10 mil millones gestionado por Starwood Capital de Barry Sternlicht está limitando estrictamente la capacidad de sus inversores para salir de sus inversiones mientras preserva la liquidez y evita una venta a la baja de activos en lo que considera mercados pobres.
El fondo, conocido como Sreit, informó a los inversores el jueves que está restringiendo los reembolsos al 0,33 por ciento de los activos al mes, una disminución de más del 80 por ciento en los derechos de liquidez. Desde su creación en 2018, el fondo permitió a los inversores reembolsar hasta un 2 por ciento de sus activos netos mensualmente, o un 5 por ciento por trimestre. La cartera de Sreit abarca bloques de apartamentos en Arizona, centros logísticos en Noruega y un gran préstamo que otorgó a Blackstone para la adquisición del grupo australiano de hoteles y casinos Crown Resorts.
Ante las altas solicitudes de reembolso y la disminución de la liquidez, Sreit dijo que cada vez cerrará más a los inversores porque cree que la Reserva Federal pronto reducirá las tasas de interés, lo que proporcionaría un entorno más favorable en el que preferiría vender propiedades.
La restricción se produce en medio de un aumento de la escrutinio sobre la posición financiera de Sreit frente a las intensas solicitudes de reembolso de sus inversores. A principios de este mes, el Financial Times detalló cómo Sreit había utilizado más de $1.3 mil millones de su facilidad crediticia de $1.55 mil millones a partir de 2023 al utilizar gran parte de su liquidez disponible para pagar reembolsos, dejándolo corto de efectivo.
Esto aumentó el riesgo de quedarse sin efectivo sin vender propiedades a la baja o sin pedir prestado más dinero. Sreit informó por última vez $752 millones en efectivo al 30 de abril, frente a un ritmo trimestral de reembolsos de alrededor de $500 millones. Pero el fondo estaba a punto de agotar casi $200 millones de ese efectivo el 1 de mayo para seguir pagando reembolsos, según documentos de valores publicados el 13 de mayo.
Los nuevos límites mantendrán los reembolsos trimestrales en unos $100 millones, preservando el escaso efectivo. Desde principios de 2023, los inversores han retirado casi $3 mil millones de Sreit. En el primer trimestre, los inversores pidieron $1.3 mil millones en efectivo, pero solo recibieron alrededor del 38 por ciento de manera proporcional.
En una carta a los accionistas el jueves, Sreit dijo que había decidido casi restringir por completo los derechos de liquidez de los inversores porque cree que los mercados inmobiliarios pronto se recuperarán. El fondo no respondió a una solicitud de comentario adicional.
Sreit dijo en la carta: “[Como] fiduciario de nuestros accionistas, no podemos recomendar ser un vendedor agresivo de activos inmobiliarios hoy dado lo que creemos que es un mercado casi en mínimos con volúmenes de transacciones limitados y nuestra creencia de que los mercados inmobiliarios mejorarán.”
Sreit dijo que en el primer trimestre sus propiedades generaron un aumento del 7 por ciento en los alquileres, lo que llamó “el mejor en nuestro grupo de competidores”. Pero también reveló que vendió $2.8 mil millones en activos inmobiliarios para cumplir con los reembolsos a valores ligeramente inferiores a los que tenía registrados los activos en sus libros.
Starwood dijo: “En total, hemos vendido aproximadamente $2.8 mil millones de activos inmobiliarios, incluidos aproximadamente $1.8 mil millones de multifamiliares, industriales y préstamos inmobiliarios con una ganancia de $335 millones . . . Estas ventas ocurrieron dentro del 2 por ciento de los valores de los activos brutos [del fondo].”
El alto apalancamiento de Starwood del 57 por ciento de sus activos brutos significa que para recaudar $500 millones para pagar a los inversores redimidos, tendría que vender más de $1 mil millones en activos inmobiliarios.
Los inversores y los reguladores han estado escrutando de cerca los datos de reembolso de los fondos invertidos en mercados privados, dado que los activos subyacentes pueden ser difíciles de valorar. Esto ha planteado preocupaciones sobre si un gestor de fondos podría generar la suma total al vender activos.