Realty Income (NYSE: O) ha sido durante mucho tiempo una de las favoritas de los inversores orientados hacia los ingresos debido a su pago de dividendos mensual, su sólido rendimiento y su historial de aumentar su dividendo. Mientras tanto, el fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) ha entregado resultados constantes y consistentes a lo largo de los años.
Sin embargo, con varios de sus inquilinos enfrentando presiones y cerrando tiendas, la pregunta que surge es, ¿se está gestando un problema?
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Veamos más de cerca el informe trimestral más reciente de Realty Income, la seguridad de su dividendo y cómo el REIT planea lidiar con varios inquilinos que están teniendo dificultades.
Realty Income tuvo otro trimestre constante, aunque la atención de los inversores ciertamente se centró en lo que está sucediendo con sus clientes de farmacias, tiendas de conveniencia y tiendas de dólar. Los tres conceptos han estado bajo presión, con empresas experimentando presiones crediticias y cerrando tiendas.
La gerencia de Realty Income señaló a inquilinos que recientemente han pasado por bancarrota y cómo ha logrado obtener altas tasas de recaptura. En cuanto a los restaurantes Red Lobster, dijo que tenía 216 activos de los cuales nueve fueron rechazados en la corte de quiebras, con una tasa de recaptura del 91%. Dijo que con Rite Aid, que ha salido recientemente de la bancarrota, pudo obtener una tasa de recaptura del 88%.
Abordando a Walgreens y sus cierres de tiendas, Realty Income dijo que tuvo 13 renovaciones este año, y todas fueron renovadas, con una tasa de recaptura del 100%. Mientras tanto, la gerencia notó que el REIT ha tenido históricamente tasas de recaptura de más del 100% para renovaciones de arrendamientos con CVS, Dollar Tree y Family Dollar.
Al final del trimestre, Dollar General y Walgreens representaban el 3.3% de su alquiler anualizado total, mientras que Dollar Tree/Family Dollar era el 3.1% y CVS era el 1.2%.
Mientras tanto, Realty Income dijo que estaba buscando crear un fondo de capital privado para ayudarlo a aprovechar las oportunidades que está viendo en varios verticales, incluidos el retail, industrial, centros de datos y juegos. Dijo que el fondo proporcionaría capital estable a largo plazo, al tiempo que le proporcionaría tarifas de administración recurrentes.
Pasando a los resultados del tercer trimestre del REIT, sus ingresos aumentaron un 28% a $1.33 mil millones a medida que nuevas propiedades adquiridas a través de su adquisición de Spirit Realty en enero y nuevas inversiones reforzaban los resultados. Los ingresos por alquiler en tiendas similares aumentaron un 0.2% en el trimestre, mientras que su tasa de ocupación fue del 98.7%. Dijo que tuvo 170 renovaciones de arrendamiento en el trimestre con una tasa de recaptura del 105%.
La estrategia de diversificación de Realty Income continuó dando resultados en el trimestre, ya que los ingresos por alquiler en tiendas similares en retail cayeron un 0.3%, mientras que en industrial aumentaron un 1.9% y en juegos crecieron un 1.7%. Otras propiedades, que incluyen centros de datos, vieron un aumento del 4.7% en los ingresos por alquiler en tiendas similares.
El REIT invirtió $740 millones en nuevas propiedades en el trimestre con un rendimiento promedio ponderado en efectivo del 7.4%. También vendió 92 propiedades por un total de $249 millones.
Su resultado ajustado de fondos de operaciones (AFFO) por acción, que es una medida del flujo de efectivo que un REIT puede generar a partir de sus operaciones, aumentó un 3% a $1.05.
Realty Income aumentó el extremo inferior de su guía de AFFO para todo el año, llevándola a un rango de $4.17 a $4.21, frente a la guía anterior de $4.15 a $4.21. Ahora espera invertir $3.5 mil millones en nuevas propiedades, frente a una expectativa previa de $3 mil millones.
A pesar de la presión reciente sobre algunos de sus inquilinos, el dividendo de Realty Income parece seguro y debería seguir creciendo.
El REIT aumentó su dividendo un 3% a $0.789 en el trimestre. Ahora ha aumentado su dividendo 108 trimestres consecutivos.
El dividendo fue fácilmente cubierto por los $1.05 en AFFO que produjo en el trimestre, lo que representa una relación de pago de AFFO del 75.1%. Esta sólida cobertura le da a Realty Income mucho margen para seguir aumentando su dividendo en el futuro.
La acción de Realty Income está enfrentando tanto vientos en contra como a favor en este momento. Si bien el REIT está seguro de recuperar cualquier alquiler perdido por el cierre de tiendas, es necesario monitorear las dificultades de Walgreens, CVS, Dollar General y Dollar Tree/Family Dollar, ya que estos cuatro inquilinos representan aproximadamente el 11% de su alquiler contractual anualizado. Obviamente, no cerrarán todas sus tiendas, pero debería ser algún tipo de viento en contra.
Mientras tanto, un entorno de tasas de interés más bajas debería ser positivo para la acción y el valor de sus propiedades. La acción de Realty Income ha tenido dificultades a pesar de los resultados constantes en los últimos años, en gran parte debido a tasas de capitalización más altas (tasas de cap), que hacen que las valoraciones de propiedades comerciales disminuyan. Sin embargo, a medida que la Reserva Federal ha comenzado a bajar las tasas de interés, las tasas de cap han empezado a disminuir, aumentando los valores de las propiedades comerciales.
En general, creo que el entorno de tasas de interés debería ser el impulsor principal de la acción en los próximos años, ya que Realty Income ha demostrado ser capaz de navegar problemas de crédito de clientes y cierres de tiendas en el pasado. Mientras tanto, su incursión en financiamientos privados parece ser positiva para el REIT, y probablemente también lo sería para un comprador de la acción en esta caída.
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Geoffrey Seiler no tiene posición en ninguna de las acciones mencionadas. The Motley Fool tiene posiciones en y recomienda Realty Income. The Motley Fool recomienda CVS Health. The Motley Fool tiene una política de divulgación.
¿Las perspectivas para la favorita de los dividendos Realty Income lucen fuertes, o se está gestando un problema? fue publicado originalmente por The Motley Fool