El incumplimiento de la hipoteca es un estado de préstamo que indica que un propietario de una vivienda no ha cumplido con los pagos requeridos establecidos en su acuerdo hipotecario. No hacer los pagos mensuales de la hipoteca puede tener varias consecuencias, desde afectar negativamente su historial crediticio hasta perder potencialmente su hogar en un proceso de ejecución hipotecaria.
Los propietarios de viviendas experimentan diversas dificultades que pueden llevar al incumplimiento de un préstamo hipotecario. Comprender qué significa un incumplimiento de préstamo hipotecario y cómo evitarlo, así como sus opciones si se encuentra en medio de esta situación, puede ayudarle a navegar por esta situación desafiante.
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Al igual que con otros tipos de deudas, una hipoteca entra en estado de incumplimiento cuando un prestatario no cumple con los términos de pago en su pagaré. Algunas razones por las cuales un prestamista podría considerar que un préstamo hipotecario está en incumplimiento son:
Pagos mensuales atrasados
Impuestos de propiedad impagos
Seguro de hogar impago
Transferencia no aprobada del título de propiedad
Uso o adquisición ilegal de la propiedad
Daño negligente a la propiedad o deterioro que disminuye el valor del hogar
Digamos que está teniendo dificultades para mantenerse al día con los pagos de la hipoteca. Si tiene retrasos de 30 días en sus pagos mensuales, su cuenta se volverá morosa, lo que podría resultar en una tarifa por atraso y un impacto en su puntaje de crédito. Dependiendo del prestamista hipotecario, podría estar en mora en su préstamo de 30 a 90 días antes de que entre en estado de incumplimiento. (Algunos prestamistas permiten incluso más tiempo.) Una vez que esté en incumplimiento, se tomarán acciones más serias, como intentos de cobranza y el inicio del proceso de ejecución hipotecaria.
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Las consecuencias de un incumplimiento de préstamo hipotecario pueden variar según su situación, las leyes estatales y los términos del acuerdo de préstamo. A continuación, se presentan algunos eventos que pueden tener lugar durante un incumplimiento de préstamo hipotecario.
Pagos atrasados y cargos por atraso
Tal vez su prestamista hipotecario o administrador de préstamos se ha puesto en contacto con usted debido a pagos mensuales atrasados. Esto podría incluir llamadas telefónicas, un aviso de morosidad después de su primer pago atrasado, y cargos por atrasos por pagos tardíos que exceden el período de gracia del prestamista.
Debido a los intereses impagos y a los cargos que se acumulan, permitir que su hipoteca entre en incumplimiento hace que su deuda se incremente.
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Un efecto a largo plazo de un incumplimiento de hipoteca es que aparece en su historial crediticio por siete años. Esta marca reduce su puntaje crediticio y es visible para todos los acreedores que realizan una verificación de crédito sobre sus hábitos de endeudamiento, por ejemplo, si está solicitando una nueva tarjeta de crédito o un préstamo personal.
Un incumplimiento señala que podría ser un prestatario de riesgo con un historial de no cumplir su promesa de pagar la deuda según los criterios establecidos en su acuerdo de préstamo. Para mitigar este riesgo, los prestamistas podrían cobrarle tasas de interés más altas por el privilegio o optar por denegar su solicitud por completo.
Dependiendo de las leyes de su estado, los servidores de préstamos pueden estar obligados a permitirle corregir el incumplimiento de la hipoteca. Esto se llama mediación previa a la ejecución hipotecaria. Algunos estados que cumplen con este requisito incluyen (pero no se limitan a) California, Florida, Illinois, Kentucky y Wisconsin.
Durante este período, puede trabajar con un mediador independiente de buena fe para resolver el incumplimiento y restablecer su préstamo hipotecario antes de que la propiedad se someta oficialmente a una ejecución hipotecaria. Como prestatario, este proceso es totalmente voluntario y, para tener éxito, usted y el prestamista deben llegar a una oferta de arreglo mutuamente acordada. Sin embargo, recuerde que el prestamista no está obligado a aceptar su solicitud.
Si usted y el prestamista no pueden llegar a un acuerdo de negociación durante la fase de mediación, la propiedad avanza hacia la ejecución hipotecaria. Dependiendo de los términos del acuerdo de préstamo y las leyes estatales, el prestamista presentará una solicitud de ejecución hipotecaria a través de una audiencia judicial contra el propietario o ejecutará una ejecución hipotecaria no judicial que no requiere un proceso legal.
Los prestamistas o servidores que obtengan un fallo a su favor durante una ejecución hipotecaria judicial, o hayan cumplido con los requisitos de una ejecución hipotecaria no judicial, pueden proceder a anunciar la venta de la propiedad.
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Durante un incumplimiento de préstamo hipotecario, un prestamista podría optar por invocar la cláusula de aceleración en su acuerdo de préstamo hipotecario. Esta cláusula le da al prestamista el derecho de exigir el pago completo del capital pendiente del préstamo, más los intereses acumulados hasta la fecha. Si el proceso de ejecución hipotecaria ha comenzado pero aún no se ha cerrado, puede optar por pagar la totalidad de la deuda acelerada para detener la ejecución hipotecaria y corregir el incumplimiento de la hipoteca.
Algunas razones para la aceleración de la deuda incluyen eventos como un prestatario que presenta quiebra, no paga impuestos sobre la propiedad o continúa sin pagar las cuotas mensuales de la hipoteca.
Podría experimentar un incumplimiento de la hipoteca debido a una serie de eventos que están fuera de su control. Por ejemplo, una pérdida repentina y grave de ingresos o facturas médicas inesperadas podrían afectar sus recursos, dejándolo incapaz de pagar sus cuotas de la hipoteca.
Dependiendo de su situación, podría fortalecer su estabilidad financiera antes de que ocurran estos escenarios difíciles o recibir apoyo más temprano en el proceso para evitar un incumplimiento de préstamo hipotecario. Aquí hay algunos consejos para evitar un incumplimiento de hipoteca:
Construya sus ahorros de emergencia. Una forma de sobrellevar las turbulencias financieras no planificadas es tener listo un colchón financiero de emergencia. Según su presupuesto, reserve una cantidad manejable y razonable de ahorros de emergencia. Si surge una crisis financiera, tendrá algo de dinero para destinar a sus cuotas de la hipoteca hasta que se recupere.
Póngase en contacto con su prestamista lo antes posible. Si tiene la ligera sospecha de que quizás no pueda realizar un pago mensual, póngase en contacto de inmediato con su prestamista hipotecario o administrador de préstamos. Si solo necesita unos días adicionales para obtener sus fondos o está enfrentando una dificultad a corto plazo, por ejemplo, la empresa podría extender su período de gracia o colocar su préstamo en una indulgencia temporal para evitar la morosidad.
Refinancie su préstamo hipotecario. Si aún no ha omitido un pago pero le gustarían términos de pago más manejables, considere refinanciar. Con un refinanciamiento hipotecario, obtiene un nuevo préstamo para pagar el original. Esta nueva hipoteca tiene una longitud de plazo e tasa de interés diferente. Dependiendo del refinanciamiento y de sus calificaciones, esto podría ayudarle a asegurar una tasa de interés hipotecaria más baja o un pago menor.
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Incluso si se encuentra en medio de un incumplimiento de préstamo hipotecario, podría aún tener opciones para suavizar el golpe a corto plazo. Sin embargo, recuerde que todos los caminos a continuación pueden afectar negativamente su crédito.
Si ha incumplido en su hipoteca o está en peligro de hacerlo, la modificación del préstamo podría ser una solución, si su prestamista está dispuesto a ello. Mientras que el refinanciamiento reemplaza su hipoteca original por una nueva, la modificación cambia su préstamo hipotecario existente. Cambia los detalles de pago en su acuerdo de préstamo a corto o largo plazo. Las modificaciones podrían incluir una reducción temporal de la tasa hipotecaria o extender el plazo del préstamo.
Este enfoque tiene sus condiciones, incluyendo pagos potencialmente más altos hacia su vivienda con el tiempo si su prestamista le otorga un plazo de préstamo más largo.
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Una venta corta podría ser la respuesta para propietarios con problemas de efectivo si actualmente deben más de lo que vale su casa. En una venta corta, el propietario acepta voluntariamente vender la casa y destinar el producto de la venta al prestamista. A cambio, el prestamista acepta levantar el gravamen sobre la propiedad.
A menos que el prestamista acepte perdonar el déficit, el propietario sigue siendo responsable de cualquier deuda pendiente en el préstamo hipotecario impago. Además, si el prestamista perdona alguna cantidad, podría considerarse ingreso sujeto a impuestos en su declaración de impuestos.
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Otra opción, si su hipoteca está en incumplimiento (o podría estar pronto), es solicitar la quiebra. La quiebra requiere un procedimiento judicial y durante este tiempo, los esfuerzos del prestamista para ejecutar la propiedad quedan pausados.
La quiebra del Capítulo 7 solo está disponible si está al día con sus pagos mensuales, por lo que es para propietarios que están en peligro de incumplimiento pero no han alcanzado ese punto aún. Bajo la quiebra del Capítulo 7, sus activos se liquidan y la obligación de la hipoteca se levanta, pero aún podría perder su casa en una ejecución hipotecaria si continúa sin hacer pagos. Alternativamente, la quiebra del Capítulo 13 le permite corregir su incumplimiento de hipoteca con el tiempo a través de un plan de pago aprobado por el tribunal durante tres a cinco años.
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Cuando su préstamo hipotecario entra en incumplimiento, su prestamista puede tomar ciertas acciones, como acelerar la deuda para que sea pagadera por adelantado en lugar de mediante pagos a plazos durante el plazo de su préstamo. También puede iniciar una ejecución hipotecaria en la casa, y podría perder su hogar si no resuelve el incumplimiento.
Después de omitir un pago de la hipoteca, el estado de la cuenta probablemente se considere “mora” en su informe de crédito. Después de tres meses de no pagos en su préstamo hipotecario, su prestamista podría iniciar una ejecución hipotecaria. Si no se resuelve, la falta de pago continuada podría resultar en que el prestamista tome posesión y venda su casa para recuperar la pérdida.
Si no puede pagar su hipoteca, póngase en contacto con su prestamista o administrador de préstamos de inmediato para conocer sus opciones. Por ejemplo, podría tener acceso a indulgencia a corto plazo o modificación del préstamo que ayuda a que el pago sea más financieramente manejable. Ejemplos de modificaciones incluyen extender el plazo de pago del préstamo hipotecario o reducir temporalmente la tasa hipotecaria.
Este artículo fue editado por Laura Grace Tarpley.