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Comprar una casa puede ser una experiencia emocionante. Sin embargo, antes de comenzar a buscar el lugar perfecto para vivir, es una buena idea entender qué tipo de hipoteca utilizarás para financiar tu compra, ya que puede afectar tu tasa de interés potencial, el pago inicial mínimo y más.
Dos de los programas de préstamos hipotecarios más populares, especialmente para compradores de vivienda por primera vez, son los préstamos de la FHA y los préstamos convencionales. Ambos tipos de hipotecas tienen beneficios y desventajas. Por lo tanto, si estás tratando de decidir si un préstamo de la FHA o un préstamo convencional tiene más sentido para tu situación financiera, la siguiente guía te ayudará a comparar estas opciones de financiamiento.
Aprende más: Compara las tasas de interés de las hipotecas de la FHA hoy.
¿Qué es un préstamo de la FHA?
Un préstamo de la FHA es un tipo de hipoteca respaldada por el gobierno. La Administración Federal de Vivienda (FHA por sus siglas en inglés) – una división del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los EE. UU. (HUD por sus siglas en inglés) – asegura estos préstamos hipotecarios, pero no los emite. Si deseas solicitar un préstamo de la FHA, deberás encontrar un prestamista de la FHA.
Debido a que el gobierno federal respalda los préstamos de la FHA, hay menos riesgo para el prestamista si el comprador incumple. Por lo tanto, los requisitos tienden a ser más fáciles de cumplir en lo que respecta a los préstamos de la FHA, lo que los convierte en una opción atractiva para los prestatarios con puntajes de crédito bajos y para los compradores de vivienda que pueden tener dificultades para reunir un gran pago inicial.
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¿Qué es un préstamo convencional?
Un préstamo convencional es un préstamo hipotecario que está disponible sin respaldo o seguro del gobierno federal. Si eres elegible, puedes obtener estos préstamos hipotecarios privados de una variedad de bancos, cooperativas de crédito y otros prestamistas. Pero generalmente necesitas al menos un puntaje de crédito justo para calificar para este tipo de hipoteca. En algunos casos, es posible que necesites un pago inicial ligeramente mayor para ser elegible para un préstamo convencional también.
A pesar de que los préstamos convencionales no reciben respaldo gubernamental, ciertos préstamos convencionales deben cumplir con las reglas que establece la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA, por sus siglas en inglés), incluidos los límites de endeudamiento. A estos se les llama préstamos conformes. Pero los préstamos no conformes, incluidos los préstamos jumbo, no tienen que seguir las reglas de la FHFA.
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Principales diferencias entre los préstamos de la FHA y los préstamos convencionales
Los préstamos de la FHA y los préstamos convencionales tienen requisitos propios que debes cumplir para calificar para el financiamiento. En general, los préstamos de la FHA tienen criterios de aprobación más indulgentes en comparación con los préstamos convencionales en lo que respecta a factores como los puntajes de crédito y los pagos iniciales. Al mismo tiempo, los límites de préstamo en los préstamos convencionales pueden ofrecer más flexibilidad dependiendo de la cantidad que desees pedir prestada.
A continuación, algunas de las diferencias clave entre los préstamos de la FHA y los préstamos convencionales.
Requisitos de puntaje de crédito
Muchos prestamistas de la FHA trabajarán con prestatarios que tengan un puntaje FICO de 580 o superior. Algunos prestamistas pueden estar dispuestos a aceptar solicitantes con puntajes de crédito tan bajos como 500, pero en ese caso, el prestatario deberá hacer al menos un pago inicial del 10% en lugar del mínimo usual del préstamo de la FHA del 3.5%.
Para los préstamos convencionales, algunos prestamistas pueden aprobar prestatarios con un puntaje FICO de 620 o más. Sin embargo, otros prestamistas pueden requerir un puntaje mínimo de al menos 660.
Pago inicial
Es posible obtener un préstamo hipotecario de la FHA con un pago inicial tan bajo como 3.5% si tienes un puntaje FICO de 580 o superior. Sin embargo, los prestamistas que aceptan prestatarios con puntajes de crédito más bajos (por ejemplo, en el rango de 500 a 579) probablemente requerirán un pago inicial del 10% en su lugar.
En comparación, existen opciones de préstamos convencionales de bajo pago inicial para compradores de vivienda por primera vez con pagos iniciales tan bajos como 3%. De lo contrario, el requisito mínimo de pago inicial para una hipoteca convencional podría variar entre el 5% y el 15% dependiendo de los detalles de tu préstamo. Y si deseas evitar pagar un seguro hipotecario privado, deberás proporcionar a tu prestamista un pago inicial del 20% o más.
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Tasas de interés
Los préstamos de la FHA pueden tener tasas de interés hipotecarias atractivas en comparación con los préstamos convencionales porque el respaldo del gobierno del préstamo reduce el riesgo para el prestamista. Sin embargo, la tasa que un prestamista te ofrezca en cualquiera de los dos tipos de hipotecas puede variar según el mercado y los detalles de tu préstamo.
Factores de riesgo como tu puntaje de crédito, relación deuda-ingresos, pago inicial, plazo del préstamo y si tienes una hipoteca de tasa fija o de tasa ajustable también pueden entrar en juego.
Límites de préstamo
La FHA establece nuevos límites de préstamo cada año que determinan la cantidad máxima que puedes pedir prestada utilizando este programa de préstamos. Si estás interesado en utilizar un préstamo de la FHA para comprar una vivienda, es importante conocer el límite de préstamo de la FHA para tu área. Los límites de préstamo varían por condado, y puedes visitar el sitio web de HUD para consultar el límite de la hipoteca de la FHA para diferentes ubicaciones.
Para 2024, los límites superiores de los préstamos de la FHA son los siguientes.
Condados de bajo costo: $498,257
Condados de alto costo: $1,149,825
Los préstamos convencionales conformes también tienen límites de préstamo, pero son más altos que los límites de los préstamos de la FHA en muchas áreas. Si estás interesado en una propiedad de alto costo, un préstamo convencional podría ser más adecuado para tu situación en algunas ubicaciones. Para 2024, los límites de los préstamos convencionales conformes oscilan entre $766,550 y $1,149,825 (en áreas de alto costo).
Los límites de los préstamos en los préstamos convencionales conformes se derivan de los esfuerzos de la Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda (FHFA) para mantener la estabilidad en el mercado de la vivienda.
Fannie Mae y Freddie Mac, colectivamente llamadas empresas patrocinadas por el gobierno o GSE, establecen requisitos para las hipotecas (es decir, préstamos convencionales) que compran a los prestamistas. La FHFA regula a los GSE y establece límites de préstamo en los préstamos conformes para ayudar a prevenir el sobreendeudamiento y las ejecuciones hipotecarias, y ayudar a las GSE a evitar financiar hipotecas inasequibles que puedan representar demasiado riesgo.
Ten en cuenta que los prestatarios también pueden solicitar préstamos convencionales no conformes, llamados préstamos jumbo, si necesitan pedir prestado por encima de los límites de préstamo disponibles. Sin embargo, los préstamos jumbo suelen tener estándares de calificación más estrictos porque el tamaño del préstamo más grande puede aumentar el riesgo para el prestamista.
Seguro hipotecario
El seguro hipotecario es una póliza que proporciona al prestamista protección si incumples con tu préstamo hipotecario. Con un préstamo de la FHA, tu prestamista te exigirá que pagues dos tipos de seguro hipotecario, uno inicial y otro anual.
La prima inicial del seguro hipotecario (UFMIP) de un préstamo de la FHA suele ser del 1.75% del monto base de tu préstamo. Puedes agregar este costo a tu monto del préstamo si no tienes los fondos disponibles para pagarlo por adelantado. Las primas anuales del seguro hipotecario (MIP) generalmente oscilan entre el 0.45% y el 1.05% del monto del préstamo. Tu prestamista dividirá tu prima de MIP en 12 cuotas y la agregarás a tu pago hipotecario mensual.
Los préstamos convencionales también pueden requerir un seguro hipotecario privado (PMI) para proteger la inversión del prestamista. Pero si puedes ofrecer un pago inicial del 20% en tu préstamo convencional, deberías poder evitar este costo adicional.
Las primas de PMI pueden variar en función de varios factores. Sin embargo, Freddie Mac estima que el PMI puede costar entre $30 y $150 al mes por cada $100,000 que tomas prestado.
La conclusión
Los préstamos de la FHA y los préstamos convencionales representan dos caminos diferentes hacia la propiedad de una vivienda. La mejor opción de préstamo hipotecario para tu situación dependerá de una variedad de factores, incluida tu solvencia crediticia, tu capacidad para ahorrar un pago inicial y cuánto dinero necesitas pedir prestado para comprar la propiedad deseada.
Es importante investigar por tu cuenta y explorar diversas opciones de préstamos antes de solicitar una hipoteca. Y es posible que también quieras considerar otras alternativas de préstamos, como los préstamos VA y los préstamos USDA, dependiendo de tu situación. Ten en cuenta que un prestamista de buena reputación también debería poder brindarte orientación y ayudarte a responder tus preguntas.
Dicho esto, un préstamo de la FHA puede ser la opción que necesitas para ingresar a tu nuevo hogar, especialmente si tienes un puntaje de crédito en el extremo inferior que podría dificultar la obtención de una hipoteca convencional.
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