Desde videos de TikTok que afirman que los inversores institucionales están comprando casas a precios inflados y obligando a la gente a alquilar hasta morir, hasta un artículo de Medium que afirma que el 44% de todas las compras de viviendas unifamiliares el año pasado fueron realizadas por firmas de inversión privada, Wall Street ha surgido como un villano en el discurso público. La narrativa ha persistido a pesar de que economistas y analistas señalan que las afirmaciones generalizadas son incorrectas. ¿Quién tiene razón? Es difícil culpar a los inversionistas institucionales como Blackstone, BlackRock e Invitation Homes por la crisis de vivienda a nivel nacional, ya que la mayoría de las estimaciones sitúan su propiedad en menos del 5% de alquileres unifamiliares y menos del 1% de todas las viviendas unifamiliares. Pero mercados deseables como Atlanta, Dallas y Charlotte cuentan una historia diferente: Wall Street posee más del 4% de las viviendas unifamiliares en Atlanta y podría ser un factor en el aumento de los costos de la vivienda. Aun así, fondos de cobertura, corporaciones y firmas de gestión de activos a menudo son culpados por la vivienda inasequible por los estadounidenses comunes. Los precios de las viviendas y los alquileres aumentaron sustancialmente durante el auge de la vivienda impulsado por la pandemia, las tasas hipotecarias se duplicaron poco después, y muchas personas no pueden permitirse comprar viviendas. Los políticos se subieron al carro culpando a Wall Street; los demócratas en el Congreso presentaron un proyecto de ley hacia finales del año pasado para prohibir a los fondos de cobertura la propiedad de viviendas unifamiliares en el país.
“Han creado una situación en la que los estadounidenses comunes no están compitiendo contra otras familias, están compitiendo contra los multimillonarios de Estados Unidos por estas casas”, dijo el senador Jeff Merkley, quien presentó el proyecto de ley junto al representante Adam Smith, según The New York Times. “Y eso está aumentando los alquileres y está aumentando los precios de las viviendas”.
La participación de Wall Street en el mercado alquilado multifamiliar es mucho mayor y se remonta mucho más atrás. Pero tras la Gran Crisis Financiera, los inversores institucionales ingresaron al espacio de alquiler de viviendas unifamiliares y, como muchas viviendas fueron ejecutadas, crecieron rápidamente, comprando casas a granel por poco dinero. Si bien se beneficiaron inmensamente, los operadores institucionales también impidieron que el mercado de viviendas llegara al fondo. Curiosamente, sus carteras de viviendas existentes aún reflejan esa entrada en el mercado hace más de una década.
“Se mapean casi de forma paralela a los metros que sufrieron las tasas más altas de ejecuciones hipotecarias y los recortes de precios de viviendas más profundos”, dijo la economista senior de Moody’s Analytics Ermengarde Jabir a Fortune, citando a Phoenix como ejemplo. La verdadera cuestión sobre por qué la vivienda se ha vuelto tan inasequible es mucho más matizada y se remonta a más de un siglo.
Wall Street redobla esfuerzos, la ubicación importa. En enero, Blackstone anunció la adquisición de Tricon Residential por 3,8 mil millones de dólares, un acuerdo que le otorgará el tercer mayor portafolio unifamiliar en todo el país, después de Progress Residential e Invitation Homes, según Parcl Labs, una empresa de análisis inmobiliario. Entre los tres compradores institucionales, tendrían más de 200.000 viviendas unifamiliares en todo el país. Pero la inversión institucional no se distribuye de manera uniforme, explicó el cofundador de Parcl Labs, Jason Lewris, a Fortune.
“Ingresaron a exactamente los mismos mercados y casi la mitad de ese portafolio nacional se encuentra en seis mercados inmobiliarios de EE. UU.”, dijo: Tampa, Charlotte, Atlanta, Houston, Dallas y Phoenix. “Cuando observa la participación de propiedad dentro de esos mercados, es 20 veces o más”, con respecto a sus tenencias nacionales.
Para empeorar las cosas, no están distribuidos de manera uniforme dentro de esos mercados. “En casi todos los casos en esos seis mercados principales, están concentrados en solo unos pocos códigos postales … ahora estamos en una situación en la que poseen más de una de cada 10 viviendas”, dijo Lewris.
Y agregó: “Estas firmas cuentan con vehículos financieros especiales, y cuando compran en un mercado, realmente lo hacen, por lo que representan una parte importante de todas las transacciones”. El valor promedio de una vivienda en Atlanta es de 387.216 dólares, casi un 13% más que el valor promedio de una vivienda a escala nacional. Mientras tanto, el alquiler promedio para todas las habitaciones y tipos de propiedades en la ciudad es un 5% más alto que la mediana nacional.
De un análisis sobre inversores institucionales, Jabir y sus colegas encontraron que los alquileres de viviendas unifamiliares son más altos en áreas metropolitanas donde operan propietarios institucionales.
Los inversores institucionales también están comprando viviendas en lugares donde las personas quieren vivir, dijo Taylor Shelton, geógrafo y profesor asistente en la Universidad Estatal de Georgia. Comprar una casa en el área rural de Mississippi es un escenario diferente al del área metropolitana de Atlanta, donde, como se mencionó anteriormente, se encuentran en gran parte los compradores institucionales.
La población metropolitana de Atlanta aumentó en casi 67.000 personas entre abril de 2022 y el mismo mes del año pasado, para superar los cinco millones de personas; la población de la ciudad de Atlanta creció en más de 14.000 personas, casi tres veces más que el año anterior, para superar las 500.000 personas. Con una población en crecimiento llega una mayor demanda de viviendas.
“Estas empresas intentan capturar algún rincón del mercado y ejercer un poder de mercado significativo”, dijo Shelton. “Rara vez es un sentido puramente monopolista, pero en un sentido oligopolista”.