Los prestatarios que obtuvieron préstamos hipotecarios a través de programas respaldados por el gobierno están retrasándose cada vez más en sus pagos, una señal potencialmente preocupante sobre cómo les está yendo a los estadounidenses de menores ingresos en la economía actual.
Las tasas de morosidad de los préstamos de la Administración Federal de Vivienda y de Asuntos de Veteranos alcanzaron el 11.03% y el 4.7%, respectivamente, a fines del año pasado, según la Asociación de Banqueros Hipotecarios, superando los niveles anteriores a la pandemia.
Si bien los préstamos de la FHA y VA no tienen restricciones de ingresos, están asegurados por el gobierno y tienen requisitos más flexibles de pago inicial y puntaje de crédito que las hipotecas convencionales, lo que los hace populares entre los prestatarios con crédito afectado o ingresos más bajos.
Más información: Tipos de préstamos de la FHA: sus opciones y cómo elegir un programa
Las morosidades de las hipotecas convencionales también están aumentando, pero mucho más lentamente. Con un 2.62%, siguen por debajo de los niveles previos a la pandemia y cerca de mínimos históricos. La divergencia en esos datos probablemente refleje las presiones económicas adicionales a las que se han enfrentado los prestatarios de menores ingresos en los últimos años, en particular los altos precios de la vivienda, la inflación y las tasas de interés que aumentan rápidamente para hacerle frente.
“Mientras la Fed está reduciendo las tasas, y eso ha ayudado a aumentar un poco los precios de los activos, aquellos en el lado de los hogares de menores ingresos no están sintiendo ningún beneficio”, dijo James Knightley, economista principal internacional de ING. “Sus costos de endeudamiento no están disminuyendo. Si acaso, han estado aumentando, y aún tenemos una inflación persistente que está reduciendo el poder adquisitivo”.
Los datos de enero del Índice de Precios al Consumidor mostraron un aumento del 3% respecto al año anterior, muy por encima del objetivo del 2% de la Reserva Federal. La Fed redujo las tasas de interés tres veces a finales de 2024 tras señales de que la inflación se estaba desacelerando y el mercado laboral se estaba debilitando, pero ahora está en pausa debido a que la inflación muestra signos de persistencia. Los operadores ahora esperan un recorte de tasas este año.
¿Un aumento gradual de las morosidades en camino?
Las razones por las que los consumidores se retrasan en sus hipotecas varían. Alrededor de un cuarto de los prestatarios de la FHA que estaban gravemente retrasados, es decir, que estaban más de tres meses atrasados en sus pagos, citaron la pérdida de ingresos, seguido por un 19% que culpó a la deuda excesiva.
La financiación hipotecaria privada para prestatarios subprime prácticamente desapareció tras la crisis financiera, y los préstamos de la FHA son el equivalente más cercano hoy en día. Incluso en los mejores tiempos económicos, las tasas de morosidad en estos préstamos suelen ser varias veces más altas que en los préstamos convencionales.
“Es un perfil de prestatario muy diferente”, dijo Andy Walden, vicepresidente de estrategia de investigación empresarial en ICE Mortgage Technology. “Se esperaba que esto ocurriera primero en esta sección de la FHA porque son los prestatarios que típicamente se ven impactados primero cuando cambia la economía en general. Creo que veremos un aumento gradual de las morosidades fuera de eso”.
Los consumidores de mayores ingresos han tenido un buen desempeño en los últimos años porque es más probable que hayan invertido en el mercado de valores y se hayan beneficiado de varios años de fuertes ganancias, además de que gastan una menor proporción de sus ingresos en alimentos esenciales como comestibles.
Pero lo que comienza como una fuente de estrés para los prestatarios menos acomodados muchas veces se puede propagar, especialmente si el mercado laboral se debilita en general. En un informe reciente, ICE dijo que las morosidades en los préstamos de la FHA y VA “probablemente servirán como canarios en la mina” para las tendencias de pagos hipotecarios más amplias durante este ciclo económico.
Rikard Bandebo, economista jefe de VantageScore, ha estado observando un aumento en las morosidades entre el grupo de altos ingresos que sigue su empresa de calificación crediticia. Esos ganadores, que ganan más de $150,000 al año, ahora se están retrasando en sus hipotecas, préstamos de automóviles y tarjetas de crédito a una tasa relativamente más rápida que los hogares que ganan menos de $45,000 anuales.
“Los costos de la inflación realmente están empezando a afectarlos ahora”, dijo Bandebo, agregando que si bien este grupo puede no haber sentido el impacto de los mayores costos de comestibles, todavía se ven presionados por los gastos crecientes en cosas como pagos de automóviles, seguros y matrículas escolares.
Incluso a medida que más consumidores se sienten presionados, las morosidades actuales entre todos los tipos de prestatarios siguen estando muy por debajo de los niveles vistos durante la crisis financiera de 2008 y los bloqueos pandémicos de 2020.
“Estamos saliendo de un nivel realmente bajo”, dijo Molly Boesel, economista principal de CoreLogic, proveedor de datos.
Y los propietarios de viviendas en general están en una posición financiera mucho mejor que durante la crisis de la vivienda de 2008: una mayor rigurosidad en la concesión de hipotecas y un fuerte aumento de los precios de las viviendas en años recientes significan que muy pocos prestatarios tienen una deuda mayor al valor de sus compras.
Sin embargo, Boesel dijo que está monitoreando dónde en el país los prestatarios están pagando tarde. CoreLogic encontró que las morosidades están aumentando en el 80% de las áreas metropolitanas, lo que sugiere un problema más generalizado que no se puede explicar por eventos desestabilizadores únicos como desastres naturales.
En este momento, también importa cuándo un prestatario obtuvo su préstamo. Aquellos que compraron en 2021 o antes, cuando las tasas hipotecarias estaban cerca de mínimos históricos y los precios de las viviendas aún no habían aumentado rápidamente, tienen ratios de deuda a ingreso mucho más bajos y posiciones de capital más saludables que aquellos que compraron en 2022 o 2023, dijo Walden, de ICE.
Leer más: ¿Cómo calificar para un préstamo sobre el valor líquido de la vivienda?
Dado lo difícil que se ha vuelto costear una vivienda, los prestatarios recientes se están retrasando al comienzo de sus préstamos a tasas más altas que aquellos que compraron unos años antes, aunque los estándares de concesión de préstamos no han cambiado. Los precios más altos y las tasas hipotecarias también significan que acumulan capital a un ritmo más lento.
“Es una diferencia abismal”, dijo Walden. “Los prestamistas no están arriesgando para otorgar hipotecas riesgosas, pero es una dinámica muy diferente en términos de capital”.
Claire Boston es reportera senior de Yahoo Finance, cubriendo viviendas, hipotecas y seguros de hogar.
Haz clic aquí para conocer las últimas noticias de finanzas personales para ayudarte con la inversión, pagar deudas, comprar una vivienda, jubilarte y más.
Lee las últimas noticias financieras y de negocios de Yahoo Finance