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Fondos de inversión y fondos de pensiones están apostando por casas de alquiler en el Reino Unido, invirtiendo cantidades récord en los últimos dos años en medio de una demanda creciente y una crisis de asequibilidad de la vivienda.
Las operaciones para comprar o construir casas de alquiler unifamiliares habían superado los £1.5bn al final de septiembre, más de tres veces más alto que las sumas desplegadas en todo 2021 o 2022, según datos de la agencia inmobiliaria Savills. Esto siguió a un récord de £1.9bn en operaciones el año pasado.
Los inversores están prefiriendo cada vez más las casas unifamiliares sobre los grandes bloques de pisos, conocidos como desarrollos multifamiliares, ya que esperan atraer a inquilinos más estables a largo plazo y porque las casas son más fáciles de construir dentro del restrictivo sistema de planificación del Reino Unido.
“Creemos que las viviendas unifamiliares serán la clase de activo más grande dentro de [residencial],” dijo James Stevens, jefe de inversiones inmobiliarias globales en Aviva, que ha invertido alrededor de £600mn en el sector desde 2020.
La participación de nuevas inversiones en alquiler en el Reino Unido destinadas a casas unifamiliares en lugar de bloques multifamiliares alcanzó el 54 por ciento en el año hasta septiembre, un aumento desde el 32 por ciento del año anterior y apenas un 5 por ciento en 2019, dijo Savills.
Los inversores adquirieron casi 5,000 viviendas en los primeros tres trimestres del año, un aumento del 20 por ciento respecto al mismo período del año pasado, según Savills.
Instituciones del Reino Unido como Aviva, L&G y Lloyds han sido acompañadas por un número creciente de firmas internacionales. Blackstone, el mayor inversor inmobiliario del mundo, ha comprado alrededor de 4,500 viviendas de alquiler de Vistry desde finales de 2023, en dos operaciones por valor de £1.4bn.
Blackstone, que desde hace tiempo invierte en viviendas en EE.UU., ha adquirido decenas de miles de viviendas en Europa, y en el Reino Unido se ha centrado en financiar nuevas construcciones. Las empresas residenciales del grupo en el Reino Unido tienen una cartera de 17,000 viviendas asequibles y ahora también están expandiendo el alquiler en el mercado abierto.
Canada Pension Plan Investment Board (CPPIB) lanzó una empresa conjunta con el gestor inmobiliario Kennedy Wilson en octubre por valor de £1bn para invertir en viviendas unifamiliares, con una inversión inicial de £500mn.
En noviembre se lanzó una empresa conjunta separada de £750mn entre el gestor de capital privado Greykite y el grupo inmobiliario Gatehouse, que ya tiene una estrategia con el Carlyle Group. Sigma Capital Group, un jugador temprano en el sector, ha expandido su cartera a más de 8,500 viviendas.
Los críticos ven la llegada de capital privado a la propiedad de alquiler en varios países como una acusación de la crisis de vivienda que ha dejado a muchas familias fuera de la propiedad de viviendas, y las ha dejado alquilando por más tiempo a merced de grandes aumentos de alquiler.
La inversión institucional en viviendas de alquiler en el Reino Unido sigue siendo relativamente baja en comparación con otros países, con solo el 3 por ciento de las viviendas de alquiler propiedad de grandes inversores, en comparación con el 37 por ciento en Alemania y el 41 por ciento en EE.UU.
Los inversores dicen que las viviendas de alquiler propiedad de instituciones ofrecen más estabilidad y estándares más altos que las gestionadas por pequeños propietarios privados, y que sus planes aumentarán el número total de viviendas construidas en un momento en que las ventas de promotores inmobiliarios han disminuido.
“La inversión institucional puede desempeñar un papel importante en aumentar la nueva oferta mientras genera rendimientos estables e indexados a la inflación para los inversores finales,” dijo James Seppala, jefe de bienes raíces europeos en Blackstone.
El año pasado, los inversores podían esperar descuentos del 15 al 20 por ciento en viviendas no vendidas de grandes desarrolladores, que enfrentaron una caída en la demanda después del “mini” Presupuesto de Liz Truss en 2022 que aumentó las tasas hipotecarias.
“Gran parte de [las operaciones en 2023 fue] los promotores probablemente luchando por vender su producto para la venta. Gran parte de lo que ha sucedido este año es que los promotores inmobiliarios están pensando de forma mucho más estratégica,” dijo Piers de Winton, jefe de inversiones residenciales nacionales en Savills.
Esos descuentos se han reducido a medida que los desarrolladores reducían su producción, lo que plantea un desafío para los inversores. Algunos también están adquiriendo terrenos y contratando empresas constructoras de viviendas para entregar nuevas propiedades.
Algunos de los gestionadores de capital privado esperan construir grandes carteras que puedan vender a fondos de pensiones, que aprecian los ingresos estables generados por las viviendas de alquiler. Blackstone logró una de las primeras operaciones de este tipo, vendiendo 3,000 viviendas de propiedad compartida por valor de £405mn al mayor fondo de pensiones privado del Reino Unido, el Universities Superannuation Scheme.
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