El seguro se está volviendo más difícil de encontrar y más caro en gran parte del país. Solo pregúntele a las asociaciones de propietarios.
Reflejando las tendencias en el mercado de viviendas unifamiliares, las aseguradoras están aumentando las primas o saliendo del negocio de cubrir la propiedad común de las asociaciones de propietarios, citando pérdidas crecientes por condiciones climáticas extremas y edificios envejecidos. Los fuertes aumentos de primas suelen terminar siendo transferidos a los propietarios individuales en forma de cuotas mensuales más altas.
Para muchas aseguradoras, la cobertura de las asociaciones de propietarios es un producto relativamente de nicho, pero los 74 millones de estadounidenses que viven en esas comunidades dependen de lo que se conoce como pólizas maestras para asegurar la propiedad común como aceras, parques infantiles y, en el caso de edificios multifamiliares, techos y ciertas características interiores y exteriores.
Estos mayores costos de seguros son otro gasto que está haciendo difícil la propiedad de vivienda para una gran parte de los estadounidenses. También son cada vez más inevitables: en muchas partes del país, las comunidades de propietarios representan una proporción creciente de la oferta de viviendas local.
“Todas las catástrofes y desastres han contribuido al aumento de primas”, dijo Dawn Bauman, directora ejecutiva de la Fundación para la Investigación de Asociaciones Comunitarias. “No solo las asociaciones de condominios o asociaciones comunitarias, es cada pieza del mercado de seguros.”
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El colapso del condominio en Surfside, Florida, en 2021 fue un punto de inflexión que hizo que la cobertura fuera más difícil de mantener, especialmente para las asociaciones de condominios, señaló Bauman. Los problemas de seguros también han afectado a las asociaciones de propietarios de viviendas unifamiliares, pero son más profundos en comunidades de apartamentos, casas adosadas y townhomes porque esos desarrollos tienen más características comunitarias.
A miles de millas de Florida, en los suburbios de Minneapolis, el corredor de seguros Eric Skarnes está teniendo cada vez más dificultades para encontrar opciones para sus clientes en Minnesota y Colorado. En ambos estados, las aseguradoras temen los daños causados por granizo, que pueden golpear los techos.
“Los días de tener dos, tres o cuatro opciones han quedado atrás”, dijo Skarnes, cuya empresa, Insurance Warehouse, asegura alrededor de 500 asociaciones de propietarios. “La mayoría de las asociaciones tienen suerte de obtener una renovación”.
Mark Foster es miembro de la junta directiva de un complejo de 84 unidades en Lakeville, Minnesota. Desde 2021, las primas de la póliza de seguro maestra de su asociación de propietarios se han cuadriplicado a $236,000. A pesar de haber sido esquivados de varios fuertes granizos que han golpeado la región en los últimos años, su asociación fue abandonada por su aseguradora cuando el valor total de su propiedad asegurada superó los $60 millones.
“Fuimos enviados al mercado secundario”, dijo. “Es terriblemente caro”.
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En el mismo período, las tarifas mensuales de su asociación de propietarios, que cubren primas de seguros, reservas y mantenimiento, se han duplicado aproximadamente a casi $700 al mes. En un esfuerzo por evitar más problemas para los propietarios, muchos de los cuales son jubilados y viven con ingresos fijos, la junta ha optado por posponer ciertos proyectos como el repavimentado de carreteras y las actualizaciones del sistema de riego.
A nivel nacional, el 31% de las asociaciones de propietarios informaron que sus primas de seguros aumentaron entre $100 y $500 por propietario el año pasado, según la Fundación para la Investigación de Asociaciones Comunitarias. Otro 35% vio aumentos de menos de $100.
Para mantener su cobertura y reducir las primas, la junta de Foster votó para investigar un tipo diferente de póliza de seguro que reduciría el valor total asegurado de la asociación pero transferiría los costos de reconstrucción de interiores después de un desastre a los propietarios, lo que probablemente requeriría que obtengan pólizas individuales más caras.
“Definitivamente hay pros y contras en esto, pero estamos sorprendidos por lo que ha sucedido en este mercado”, dijo. “No hemos tenido daños sustanciales”.
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Townhomes de Boulder Village en Lakeville, Minnesota. Desde 2021, los costos de seguros de la comunidad se han cuadriplicado. (Foto cortesía de Mark Foster) · Mark Foster
Prescindir de cualquier seguro, una opción para algunos propietarios unifamiliares que han pagado sus propiedades, no es realista para la mayoría de las asociaciones de condominios. En muchos casos, es requerido por ley o en los documentos gobernantes de la asociación. Incluso si no lo es, estar sin seguro probablemente afectaría las ventas de condominios porque tener la protección es un requisito para obtener la mayoría de las hipotecas más comunes.
En algunas partes del país, las cuotas de las asociaciones de propietarios y los problemas de seguros asociados son casi inevitables. Alrededor del 84% de los condominios en venta el año pasado tenían cuotas de asociación de propietarios, junto con aproximadamente un tercio de las viviendas unifamiliares, según Realtor.com. Más del 75% de los listados en áreas metropolitanas tan variadas como Houston, Las Vegas y Orlando son parte de asociaciones de propietarios.
Wilson Leung, un agente de bienes raíces en el Área de la Bahía de California, dijo que el mercado de condominios es notablemente más lento que las ventas de viviendas unifamiliares, ya que los posibles compradores se echan atrás ante las cuotas y los mayores costos de seguro de propiedad.
“Eso definitivamente ha impactado en el costo de vida general”, dijo.
A nivel nacional, las ventas de condominios están disminuyendo y el inventario en venta se está acumulando. Hasta julio de 2024, los condominios bajo contrato cayeron un 5.5% en comparación con un año antes, según datos de Redfin, mientras que los listados aumentaron más del 27%.
El problema es más agudo en partes propensas a desastres de Florida y Texas, donde las primas de seguros y las cuotas de las asociaciones de propietarios han estado aumentando particularmente rápido. En Houston, el precio medio de venta de condominios cayó un 6.5% entre mediados de 2023 y mediados de 2024. Jacksonville, Florida, experimentó una caída similar del 6.6% en ese período.
Por ahora, sin embargo, los precios de los condominios todavía se mantienen a nivel nacional. A pesar de que más inventario llega al mercado, los precios de venta promedio aumentaron un 3.9% hasta mediados del año pasado.
Foster, en Minnesota, cree en muchos aspectos de la vida en condominios. Los ahorros de costos pueden ser sustanciales en servicios que se pueden facturar en masa, como internet y recolección de basura. Pero los gastos de seguros en su comunidad ahora coinciden aproximadamente con los de viviendas unifamiliares de precios similares.
“Lo que están pagando en seguros, nosotros también lo estamos pagando”, dijo. “Quizás incluso un poco más en algunos casos.”
Claire Boston es una reportera senior de Yahoo Finance que cubre viviendas, hipotecas y seguros de hogar.
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