El mercado de viviendas más grande acaba de hacerse aún más grande. El mercado nacional de viviendas ahora vale $47.5 billones, después de que su valor aumentara otros $2.4 billones durante el último año, según un análisis preliminar de Redfin de más de 90 millones de hogares a diciembre del año pasado. La respuesta, todavía, radica en el atractivo del trabajo remoto, y un tipo muy particular de ciudad está impulsando el aumento.
“En términos de porcentaje, el valor total de las viviendas en los EE. UU. aumentó un 5.3% desde el año anterior en diciembre, el mayor aumento en 11 meses, y subió un 13.3% ($5.6 billones) desde dos años antes”, escribieron los autores del informe, la periodista de datos Lily Katz y el jefe del equipo de economía Chen Zhao.
La mayor subida se produjo en el medio: las áreas metropolitanas más asequibles vieron los mayores aumentos, mientras que las “metrópolis caras y las ciudades surgidas durante la pandemia” vieron caídas o pequeños aumentos. Por ejemplo, el valor total de las viviendas en Newark, Nueva Jersey, una ciudad difícil a un paso de Manhattan, se disparó un 12.8% durante el último año a $359.6 mil millones, a diciembre; y en New Haven, Connecticut, un entorno urbano igualmente difícil que alberga a la Universidad de Yale, el valor total de las viviendas aumentó un 11.9%. Camden, Nueva Jersey; Charleston, Carolina del Sur; y Elgin, Illinois, vieron aumentar más del 10% el valor total de las viviendas.
“Lugares como Newark y Camden probablemente ven cómo aumentan los valores de las viviendas en parte porque atraen la demanda de personas que no pueden permitirse vivir en Nueva York y ahora pueden trabajar de forma remota,” escribieron los autores, añadiendo más tarde que áreas metropolitanas similares están experimentando crecimientos porque “son asequibles, y cuando las tasas hipotecarias y los precios de las viviendas están elevados, aumenta la demanda de viviendas asequibles.”
Esto guarda un gran parecido con lo que el Banco Mundial y otros expertos llaman la “ciudad secundaria”, con poblaciones de 150,000 habitantes en adelante y que sirven como “núcleos secundarios” para áreas metropolitanas más grandes. Dado que 2023 fue el año en el que las guerras por el trabajo remoto terminaron en un punto muerto a favor de un estatus híbrido de dos o tres días a la semana en la oficina, tiene sentido que las alas de las ciudades surgidas durante la pandemia se hayan cortado y que nuevos centros de crecimiento surjan. Newark, a las afueras de Nueva York, y Camden, a las afueras de Filadelfia, son claros ganadores en este nuevo régimen, cada uno actuando, por calco, como una especie de subciudad para la metrópolis dominante estancada. (El uso coloquial insiste en que una subciudad es una ciudad que está geográficamente ubicada dentro de otra, como Beverly Hills dentro de Los Ángeles).
Los perdedores
Mientras tanto, Boise, Idaho; la ciudad de Nueva York; Nueva Orleans; y Stockton, California vieron disminuir el valor de sus viviendas. Otros, como Filadelfia y Denver, experimentaron aumentos muy pequeños. Es porque estas metrópolis son o bien ya muy caras o porque “una afluencia de forasteros provocó que los valores de las viviendas se dispararan durante la pandemia”, indicaron los autores.
Además, el valor total de las viviendas en áreas urbanas aumentó un 3.6% interanual a aproximadamente $10 billones, a diciembre. En los suburbios, el valor de las viviendas subió un 5.6% a unos $29 billones. Y en las zonas rurales, el valor total aumentó un 6.3% a $7.4 billones, según el análisis.
“Los suburbios volvieron a estar de moda durante la pandemia mientras que las ciudades perdieron favor, en gran parte debido al cambio al trabajo remoto y a la crisis de asequibilidad de la vivienda”, escribieron Katz y Zhao.
Aun así, los valores de las viviendas en los suburbios son mucho más altos que en áreas urbanas y rurales, “simplemente porque la mayoría de los estadounidenses viven en los suburbios”, por lo que hay mucha más propiedad. En los suburbios hay aproximadamente 56 millones de viviendas. En áreas rurales y urbanas, hay poco más de 20 millones cada uno.
El año pasado el mercado de viviendas se congeló, y las ventas de viviendas existentes cayeron a su punto más bajo en casi 30 años. Entonces, ¿por qué los precios de las viviendas siguen subiendo? Los autores del análisis lo desglosaron en tres razones.
En primer lugar, no hay suficiente inventario en venta porque los propietarios que tienen una hipoteca a una tasa baja están aferrándose a sus viviendas, sabiendo que si venden, perderán su tasa baja y terminarán con una que podría más que duplicar lo que era antes. “La oferta está aún más restringida que la demanda, lo que significa que los compradores compiten por un grupo limitado de viviendas”, escribieron. “Eso está sosteniendo los valores tanto para las viviendas que ya están a la venta como para aquellas que podrían salir al mercado en el futuro.”
En segundo lugar, los valores de las viviendas tocaron fondo hace aproximadamente un año. Hacia finales de 2022, el valor total de las viviendas en todo el país estuvo cerca de tocar fondo porque el mercado se enfrió tan drásticamente como reacción al shock de las tasas hipotecarias. Eso también es “parte de la razón por la que el crecimiento interanual a finales de 2023 fue tan grande”, escribieron Katz y Zhao.
La tercera y última razón es un poco más complicada y parece ligeramente contraintuitiva. Es un hecho común que el país tiene una crisis de vivienda, pero hay lugares que están construyendo viviendas, lo cual técnicamente contribuyó al aumento del valor total de las viviendas, según Redfin.
Los propietarios de viviendas están ‘sentados cómodos’
“Los propietarios de viviendas de Estados Unidos están sentados cómodos”, dijo Zhao. “Tienen una gran cantidad de riqueza en vivienda, a pesar de la débil demanda de los compradores, porque los valores de las viviendas se dispararon durante la pandemia y ahora una escasez de oferta está evitando que esos valores caigan”, continuó.
Ella agregó: “Los compradores potenciales no tienen tanta suerte. La combinación de altas tasas de interés hipotecario, precios altos de las viviendas y un pool limitado de viviendas en venta significa que la propiedad de vivienda es tan inasequible como siempre. Un punto brillante para los compradores es que las tasas de interés hipotecarias deberían empezar a disminuir antes de finales de 2024.”
Hacia finales del año pasado, varios pronosticadores dijeron que las tasas hipotecarias iban a bajar, y acertaron, ya que habían descendido desde su máximo reciente por encima del 8%. Sin embargo, después de caer durante varias semanas, comenzaron a subir de nuevo, y actualmente se sitúan en 7.10%. Por lo tanto, esta disminución en la asequibilidad pronosticada por múltiples instituciones aún no ha ocurrido realmente, pero es solo el tercer mes del año. Aun así, el valor medio de una vivienda saltó de $474,740 en diciembre de 2022 a $495,183 en diciembre del año pasado, según Redfin.
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