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El agente inmobiliario Mike McCann ha ayudado a los residentes de Filadelfia a comprar y vender casas durante casi cuatro décadas, pero la actual desaceleración en el mercado de la vivienda es diferente a cualquier otra que haya visto antes.
“Las ventas han bajado drásticamente desde hace unos años,” dijo. “Lo curioso es que en cualquier otra recesión en mis 38 años, los precios comienzan a caer, caer, caer, pero el inventario es bajo.
“La gente se ha paralizado, están diciendo, ‘No voy a vender mi casa porque tengo una tasa hipotecaria del 2.6 por ciento.’”
En una elección marcada por la preocupación sobre el alto costo de vida en Estados Unidos, el mercado estático de la vivienda supone un obstáculo para los demócratas mientras intentan ganar el apoyo de votantes indecisos.
Si bien se espera que la Reserva Federal comience a reducir las tasas de interés de su máximo en 23 años el mes que viene, el esfuerzo de dos años del organismo por contener la inflación ha hecho que la propiedad de viviendas sea aún más inalcanzable para muchos.
En el informe más reciente del índice de precios al consumo, el costo de los gastos relacionados con la vivienda representó casi el 90 por ciento de la inflación registrada en julio.
“Parte del sueño americano es ser propietario de una vivienda. Y para mucha gente, el sueño americano se ha convertido en una pesadilla,” dijo Antjuan Seawright, estratega demócrata.
“Creo que tener un plan específico en torno a la accesibilidad y la asequibilidad será clave tanto para Kamala Harris como para el gobernador [Tim] Walz.”
El viernes, Harris presentó propuestas para otorgar créditos fiscales de hasta $25,000 a los compradores de vivienda por primera vez, un esfuerzo para persuadir a los votantes de que ella abordará una crisis de costos de vida que había erosionado el apoyo a la reelección de Joe Biden antes de que se retirara de la carrera.
También propuso nuevas exenciones fiscales para los constructores de viviendas para construir viviendas para personas en sus inicios, y una represión contra prácticas injustas por parte de los propietarios corporativos e inversores que compran grandes cantidades de acciones de viviendas.
“No soy nueva en este tema,” dijo Harris el viernes. “Sé cómo luchar por la gente que está siendo explotada en el mercado de viviendas, y sé lo que significa ser propietario de una vivienda.”
“Trabajaré en colaboración con la industria para construir las viviendas que necesitamos, tanto para alquilar como para comprar,” añadió la vicepresidenta. Harris dijo que quería ver construidas 3 millones de viviendas nuevas en un plazo de cuatro años.
Según una encuesta realizada por el Center for Popular Democracy, el 84 por ciento de los votantes en estados indecisos consideran que el costo de la vivienda es un problema importante.
“Claramente, cualquier cosa que pueda ayudar a acelerar el aumento de la oferta de viviendas será útil,” dijo Bob Triest, economista de la Universidad de Northeastern. “Eso podría ser reformas en los permisos para tratar de emitir permisos más rápido o reformas en la zonificación que permitan viviendas más densas en ciertas áreas.”
Donald Trump había abierto una ventaja en las encuestas sobre Biden en la economía, capitalizando la ansiedad sobre la inflación y los altos costos de vida. Harris está ahora cerrando esa brecha, pero el candidato republicano todavía está tratando de achacarle la inflación, al mismo tiempo que promete sus propios planes para reducir los costos.
La plataforma republicana de 2024 se compromete a permitir la construcción de nuevas viviendas en terrenos federales, y al igual que Harris, también ofrecería alivio fiscal a los compradores por primera vez.
Los mercados están pronosticando que la Fed reducirá las tasas de interés, comenzando en septiembre, en casi 1 punto porcentual este año, desde el rango actual de 5.25-5.5 por ciento. Pero los efectos de una reducción solo llegarán gradualmente a los votantes.
“No vamos a ver las ventas de viviendas dispararse por una bajada de las tasas por parte de la Fed,” dijo Ryan Sweet, economista jefe de EE. UU. en Oxford Economics. “Creo que [la bajada] es más un suspiro de alivio.”
Aunque las tasas hipotecarias han comenzado a ceder, con tasas fijas a 30 años que han bajado al 6.47 por ciento, el costo del endeudamiento para las viviendas ha aumentado bruscamente en los últimos años. En octubre de 2023, las tasas se situaron en un máximo de 24 años en el 7.79 por ciento, en comparación con solo el 2.65 por ciento a principios de 2021.
“Una cosa que amortigua todo el mercado es que los compradores se enfrentan a tasas hipotecarias mucho más altas, por lo que la asequibilidad es mucho menor, incluso condicionada a cualquiera sea el precio de la vivienda,” dijo David Seif, economista jefe para los mercados desarrollados en Nomura.
Los propietarios con tasas baratas establecidas antes de que la Fed aumentara los costos de endeudamiento hace dos años también son reacios a mudarse de casa porque tendrían que asumir una hipoteca más costosa. Muchas hipotecas en EE. UU. no pueden ser “portadas”, o transferidas, a nuevas viviendas.
Esta es una de las razones por las cuales desde agosto de 2019, los inventarios de viviendas nacionales han disminuido en un 27 por ciento, según datos del corredor de bienes raíces Redfin.
La falta de oferta de viviendas existentes está impulsando más actividad en el sector de viviendas nuevas.
La demanda de casas nuevas reflejó tanto la “producción crónica insuficiente” de viviendas como el históricamente bajo inventario de viviendas existentes causado por el “efecto de bloqueo de las tasas más altas,” dijo Douglas Yearley Jr, director ejecutivo del constructor de viviendas Toll Brothers, en una llamada de ganancias reciente.
Los datos de la Oficina del Censo muestran que las nuevas viviendas completadas aumentaron un 15.5 por ciento interanual en junio, pero una disminución del 4 por ciento interanual en los inicios sugiere que algunos constructores están poniendo la construcción en espera.
“Parece que hay un aumento en los permisos autorizados pero aún no iniciados,” dijo Matthew Walsh, economista de vivienda de Moody’s. “Eso sería consistente con la expectativa de que están esperando a que las tasas vuelvan a bajar para comenzar con esas propiedades permitidas.”
Para los estadounidenses que no quieren —o no pueden permitirse— comprar una propiedad, el alquiler sigue siendo costoso, aunque el mercado está empezando a enfriarse. La inflación del alquiler se disparó al 8.18 por ciento en marzo de 2023 —un máximo en 42 años— pero fue del 5.2 por ciento en julio.
El aumento de los alquileres significa que en un estado indeciso como Arizona, se necesita un ingreso anual de casi $70,000 para poder pagar un apartamento de dos habitaciones, según la Coalición Nacional para la Vivienda a Bajo Precio. Eso es casi el doble del ingreso anual mediano de $37,209.
Reportaje adicional de Lauren Fedor en Nueva York
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