Desbloquea la Editorial del Editor de forma gratuita
Roula Khalaf, Editora del FT, selecciona sus historias favoritas en este boletín semanal.
Los edificios de oficinas son como “cubitos de hielo que se derriten” para los inversores debido a lo rápido que se están depreciando en el mercado actual, según el director ejecutivo de uno de los mayores propietarios cotizados del Reino Unido.
Andrew Jones lidera LondonMetric, que ingresará en el FTSE 100 esta semana tras una serie de acuerdos que culminaron en la adquisición de LXi, un rival más pequeño, completada este año por un valor de £1.9 mil millones.
La empresa ahora ocupa el tercer lugar en capitalización de mercado entre los fideicomisos de inversión inmobiliaria (Reits) del Reino Unido.
Pero a diferencia de la mayoría de los otros propietarios cotizados, Jones dijo que LondonMetric no tenía una especialidad fija en un sector inmobiliario particular, como oficinas o almacenes.
“Muy pocos Reits en los últimos 15 años han cambiado sus estrategias”, dijo Jones, quien fundó la empresa como Metric Property en 2010. Culpa en parte a “la tendencia del sector de aferrarse al especialismo histórico y no querer evolucionar” por la caída del mercado inmobiliario cotizado en comparación con los fondos privados.
Andrew Jones: ‘El dinero necesario para mantener [las oficinas] en condiciones óptimas está aumentando más rápido que las rentas’ © Liam Bailey
Hace una década, LondonMetric tenía hasta un cuarto de su cartera en oficinas, pero desde entonces se ha deshecho de este sector.
Jones dijo que una tendencia de contratos de arrendamiento de oficinas más cortos, criterios ambientales más estrictos y mayores expectativas de los inquilinos en cuanto a instalaciones significaban que “[la obsolescencia de las oficinas] se ha acelerado en los últimos 20 años”, especialmente desde la pandemia y el auge del trabajo híbrido.
“El dinero necesario para mantener [las oficinas] en condiciones óptimas está aumentando más rápido que las rentas”, dijo.
Sus comentarios llegan en un momento difícil para los inversores en propiedades comerciales. El aumento de las tasas de interés ha reducido los valores en todo el sector, pero las oficinas también se han visto afectadas por preocupaciones sobre la demanda, a medida que las empresas adoptan el trabajo híbrido. Los valores de las oficinas europeas han caído aproximadamente un tercio en promedio desde su pico reciente en 2022, según la consultora Green Street.
Esa caída ha sido dolorosa para muchos inversores inmobiliarios, que tradicionalmente destinaban un tercio o más de su capital a oficinas. Entre los principales propietarios cotizados, British Land y Land Securities tienen carteras de varios miles de millones de libras en Londres.
Los propietarios de oficinas y algunos analistas argumentan que la negatividad generalizada sobre las inversiones en oficinas ignora una división en el mercado, con escasez de espacios de alta calidad con demanda y un exceso de edificios más antiguos.
La atracción Smiler en Alton Towers. La cartera de LondonMetric incluye también activos de entretenimiento, como Alton Towers, centros de jardinería y aparcamientos © Martin Elliott
Jones cree que será difícil para el sector escapar de la disrupción tecnológica, de la misma manera que el comercio en línea devastó el valor de los centros comerciales. “Todos afirmarán que tienen el mejor edificio de oficinas más ecológico y la tienda más experiencial”, dijo. “El hecho es que tenemos demasiadas oficinas y demasiados destinos comerciales físicos”.
La cartera de £6 mil millones de LondonMetric tiene algunos remanentes eclécticos de sus adquisiciones, incluyendo centros de jardinería y aparcamientos. La empresa dijo que ya había acordado la venta de £140 millones de activos superfluos de LXi, y está buscando deshacerse de sus £35 millones restantes en oficinas.
Jones favorece aproximadamente el 45 por ciento asignado a inversiones en almacenes, junto con grandes tenencias en lo que él llama “comercio de conveniencia”, típicamente pequeñas tiendas de comestibles como Aldi, tiendas de conveniencia en carretera o minoristas de descuento. La adquisición de LXi añadió una gran cartera de activos de “entretenimiento”, incluyendo Alton Towers y Thorpe Park.
Los parques temáticos ejemplifican una característica distintiva del enfoque de LondonMetric, que es la preferencia por contratos de arrendamiento “triple neto”, donde el inquilino paga todos los costos de mantenimiento. Estos contratos son más comunes en los EE.UU., mientras que muchos propietarios del Reino Unido prefieren retener más control sobre sus propiedades para aumentar su valor a través de la gestión activa.
“Creo que mucha gente en nuestra industria asocia la actividad con el éxito”, dijo Jones. “Los ingresos y la acumulación de ingresos deberían ser la base sólida”.
En cuanto a la actividad futura, LondonMetric estará ocupado vendiendo algunas propiedades que adquirió a través de sus adquisiciones, además de evaluar acuerdos para comprar Reits más pequeños.