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No es sorprendente que los “préstamos hipotecarios sin pago inicial estén volviendo a la palestra”, como recientemente declaró CNN. Después de todo, los precios de las viviendas se dispararon durante el auge inmobiliario impulsado por la pandemia y han seguido haciéndolo desde entonces, alcanzando recientemente su noveno máximo histórico en el último año, lo que hace que los pagos iniciales sean más costosos y en cierta medida poco realistas para mucha gente.
Piénsalo de esta manera: en marzo de 2020, el valor promedio de una casa en California era de más de $572,000. Hoy, es un poco más de $786,000. Tradicionalmente, el 20% es el número mágico cuando se trata de los pagos iniciales, por lo que costaría $114,400 para ese valor inicial, de hace cuatro años, y $157,200 para el último. El ingreso familiar promedio del estado es solo de $91,550, lo que puede sonar razonable, pero no tanto en comparación con un pago inicial típico. Por supuesto, a veces se puede pagar el 10% o el 5%, en cuyo caso un pago inicial costaría $78,600 o $39,300, respectivamente, para la casa promedio en California hoy. Es mejor, pero aún no es factible para todos. Entonces, ¿qué hay de un pago inicial del 0%?
El mes pasado, United Wholesale Mortgage, que se considera uno de los mayores prestamistas hipotecarios del país, anunció su nuevo programa llamado “Compra de 0% de Pago”, “destinado a ayudar a más prestatarios a convertirse en propietarios sin un pago inicial por adelantado”. Permitiría a los prestatarios recibir un préstamo de asistencia para el pago inicial del 3% de hasta $15,000 de UWM, lo que significa que el precio de venta de una propiedad no puede superar los $500,000, por lo que no podrías comprar una casa típica en California (aunque sí podrías en otros mercados, como Texas). El préstamo para el pago inicial se otorga en forma de segundo préstamo con garantía. No acumularía intereses ni requeriría un pago mensual, pero debería pagarse en su totalidad al final del plazo del préstamo o una vez que se haya pagado el primer gravamen, por lo que si quisieras vender o refinanciar, tendrías que hacerlo también.
Básicamente, un propietario tendrá una segunda hipoteca que tendrá que pagar, y tendrá pagos mensuales sustancialmente más altos en la primera. Pero, habrán obtenido acceso al congelado mercado inmobiliario.
Los prestatarios deben estar en o por debajo del 80% del ingreso promedio para el área donde desean comprar, o donde se encuentra la propiedad. Alternativamente, deben ser compradores de vivienda por primera vez (o alguien que no haya tenido una casa en los últimos tres años). Los compradores interesados no pueden ir directamente a UWM, todavía necesitan trabajar con un corredor y un oficial de préstamos. En cualquier caso, no es fácil ingresar al mundo de la vivienda como comprador por primera vez en este momento, por lo que los programas de 0% de pago pueden parecer una buena opción, y pueden serlo. Pero hay algunas preocupaciones.
Los pros de un pago inicial del 0%
En algunos casos, los posibles compradores pueden tener los medios financieros necesarios para cumplir con los pagos mensuales de la hipoteca (que son sustancialmente más altos cuanto menos se ponga inicialmente), pero desembolsar decenas de miles de dólares para el cierre puede ser complicado.
“Si puedes mantener el pago mensual y tienes algún tipo de reserva, entonces resuelve un problema más grande de propiedad de vivienda”, dijo a Fortune Cathy Lesser Mansfield, profesora de derecho de finanzas al consumidor en la Universidad Case Western Reserve. La investigación de Mansfield sobre la crisis de las hipotecas de alto riesgo es ampliamente citada y respetada; también ha testificado ante el Congreso sobre los préstamos hipotecarios depredadores.
En otras palabras, los programas de pago inicial del 0% podrían permitir a personas que tradicionalmente no podrían comprar una casa, acceder a lo que parece ser un mercado inmobiliario defectuoso. Aún así, necesitarán el dinero suficiente cada mes para pagar su hipoteca principal, los intereses, los impuestos y el seguro.
La propiedad de vivienda es “importante para la acumulación de riqueza”, dijo Mansfield, y lo ha sido durante décadas. “Es importante para la estabilidad del vecindario. Es importante para asegurarse de que los niños permanezcan en el mismo sistema escolar mientras crecen”. Además, estos programas pueden ayudar con la diversidad y equidad en las tasas de propiedad de vivienda, agrega.
… y los contras
También hay ramificaciones a largo plazo que se deben entender, principalmente que un nuevo propietario no tendría ninguna participación en su casa desde el inicio si no pusiera nada de pago inicial. Con un pago inicial tradicional del 20%, un nuevo propietario ya tiene una participación en su propiedad. Pero un pago inicial del 0% es lo mismo que tomar una hipoteca del 100%, lo que significa que el propietario no tiene participación en su casa.
“El riesgo de esa posición es que si el valor de la vivienda baja, la preocupación es que quedarás atrapado en la casa”, dijo Mansfield. “O cuando vendas, o intentes refinanciar, tendrás, como vendedor, que aportar una gran cantidad de dinero”.
Hay un riesgo inherente en un pago inicial del 0% de que un propietario pueda estar en números rojos si los precios caen drásticamente y necesitan vender, lo que si estás familiarizado, podría traer de vuelta recuerdos de una crisis anterior. Las prácticas de préstamos arriesgadas, en parte, alimentaron la crisis de las hipotecas de alto riesgo: los precios de las viviendas se desplomaron, los incumplimientos de hipotecas aumentaron y los valores respaldados por hipotecas se deterioraron. La burbuja inmobiliaria estalló y las instituciones financieras sufrieron pérdidas sustanciales, catalizadores de la Gran Crisis Financiera.
Entonces, si un propietario necesitara vender pero no tuviera suficiente efectivo para cubrir la diferencia, estaría en riesgo de ejecución hipotecaria, por ejemplo. Y eso es “exactamente lo que sucedió durante la crisis de las hipotecas de alto riesgo, cuando millones de propietarios estaban en números rojos en sus hipotecas y entraron en mora”, dijo Patricia McCoy, profesora de la Facultad de Derecho de Boston College y exreguladora de hipotecas en la Oficina de Protección Financiera del Consumidor, a CNN. “Ya ocurrió antes y podría volver a ocurrir”.
Incluso si un propietario no tuviera que vender y los valores de las viviendas bajaran, podrían deber más de lo que vale la vivienda. Pero UWM argumenta que su programa no alimentará otra crisis de hipotecas de alto riesgo.
“Simplemente no saben de lo que están hablando”, dijo a Fortune el director de estrategia de UWM, Alex Elezaj, refiriéndose a aquellos que sugieren que el programa podría resultar en otra crisis de hipotecas de alto riesgo, o simplemente comparándolo con la anterior. “Simplemente no están educados cuando se trata de la realidad de lo que estamos tratando hoy… excelente legislación, excelente cumplimiento de préstamos. Y en última instancia, UWM toma esa decisión sobre ese préstamo de si realmente lo vamos a hacer o no, y lo haremos de una manera segura y sólida.”
Piensa en cuánto ha cambiado en los últimos años, dijo. “Lo que era un préstamo hace 20 años, antes de la crisis financiera, y cómo se maneja hoy son simplemente noche y día”. La verificación de ingresos, la verificación de activos, la verificación de la puntuación de crédito se hacen de manera diferente ahora, dijo Elezaj, por lo que argumenta que el programa de su empresa es “un producto muy viable y excelente”.
Y es posible que los precios de las viviendas no caigan pronto, y mucho menos que caigan tanto como lo hicieron durante la Gran Crisis Financiera. Constantemente nos recuerdan que este ciclo inmobiliario es diferente a cualquier otro. Si bien las tasas hipotecarias han aumentado y el volumen de ventas ha disminuido, los precios de las viviendas no siguieron su patrón típico de caída; subieron. Parte de eso tiene que ver con las hipotecas a 30 años y otra tiene que ver con el hecho de que nos faltan millones de viviendas.
Eso no quiere decir que los programas de hipotecas del 0% de pago sean perfectos o resolverán todo. Toma el programa de UWM en el que los propietarios tienen una segunda hipoteca más pagos mensuales más altos en la primera. Y si quieren refinanciar o necesitan vender en un par de años, puede ser arriesgado. Pero podría no desencadenar otra crisis lamentable si los precios de las viviendas continúan aumentando, como lo han hecho. Aún así, hay otras opciones, potencialmente más seguras: Chase tiene un programa de hipoteca del 3% de pago, al igual que Citigroup. Y siempre está disponible un préstamo de la FHA, que solo requiere un pago inicial del 3.5%.
Los padres también son una opción. Después de todo, es un mercado inmobiliario de “nepo”, y los millennials y la Generación Z ya están pidiendo ayuda a sus padres o familiares para su pago inicial.
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