Cuatro años después de que el Covid-19 llenara las salas de emergencia de los hospitales, cerrara las escuelas y vaciara las ciudades, las oficinas en los Estados Unidos siguen estando ocupadas aproximadamente a la mitad de su capacidad.
La ocupación de oficinas en 10 de las áreas metropolitanas más grandes de los Estados Unidos alcanzó un nuevo récord del 53% en la semana que terminó el 31 de enero, según Kastle Systems, una empresa que proporciona seguridad a edificios. El barómetro de la firma sobre cómo van las políticas corporativas de regreso a la oficina ha estado oscilando alrededor de ese nivel durante 13 meses. Sin embargo, las ciudades están ignorando las oficinas vacías y sus implicaciones para el mercado de bienes raíces comerciales porque pueden hacerlo, por ahora.
“El mercado de bienes raíces comerciales no es un impulsor clave de los ingresos del fondo general para la mayoría de los gobiernos locales,” dijo Michael Rinaldi, jefe de gobiernos locales de Estados Unidos en Fitch Ratings, en un correo electrónico. “Las disminuciones pueden manejarse a través de una gestión cuidadosa del gasto y/o la estabilidad en otras fuentes de ingresos, incluidos los impuestos a la propiedad residencial, los impuestos sobre las ventas, los impuestos a los servicios públicos, etc.”
La renuencia o en algunos casos la negativa de los trabajadores a regresar a las oficinas ha sacudido el mercado inmobiliario, con New York Community Bancorp siendo degradada a basura esta semana por Moody’s Investors Service después de haber dicho que estaba reduciendo los pagos y acumulando reservas para cubrir préstamos problemáticos vinculados al bienes raíces comerciales.
Desplazamiento de impuestos por delante
Lo cierto es que el fundamento de la mayoría de las finanzas municipales es el impuesto a la propiedad. Y cualquier disminución en la valoración tasada de una propiedad, que se ve afectada por las tasas de vacancia, se traducirá en una disminución de los impuestos recaudados. La profundidad de esas disminuciones puede variar y determinará el impacto en cada ciudad.
El Barómetro de Regreso al Trabajo de Kastle, que mide a los empleados que registran su entrada en las oficinas a las que la firma presta servicios, alcanzó un mínimo del 14,6% en abril de 2020 y alcanzó el 50% por primera vez en enero de 2023. A pesar de que las empresas requieren que los empleados regresen a las oficinas, amenazando con despidos si no cumplen, la medida ha permanecido alrededor de ese nivel, con caídas durante las vacaciones de verano y la semana entre Navidad y Año Nuevo.
Para aquellas ciudades con grandes distritos de negocios centrales, Rinaldi dijo que cualquier presión sería “más significativa pero no insuperable.”
“El impacto total de las disminuciones en la valoración de bienes raíces comerciales en los ingresos fiscales probablemente se aplicará gradualmente a lo largo de varios años, lo que permite tiempo para que los planes de contingencia se establezcan”, dijo.
Scott Nees, director y analista principal de S&P Global Ratings, coincidió en un correo electrónico en que cualquier disminución en el mercado inmobiliario comercial solo se sentiría gradualmente, y que la mayoría de las ciudades verían “algún nivel de ‘desplazamiento de impuestos,’ donde las propiedades residenciales y otras comerciales terminen soportando una mayor carga impositiva, dado que la parte de valor tasado de la oficina ha disminuido en relación con otras propiedades.”
Sin embargo, dijo S&P, “se vislumbra una imagen crediticia estable para la mayoría de las principales ciudades, pero una que está evolucionando y donde los riesgos probablemen continuará amplificándose durante al menos los próximos años.”