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El mercado inmobiliario de Estados Unidos tiene una escasez de 4.5 millones de viviendas, según estimaciones recientes de Zillow, lo que está empeorando la crisis de asequibilidad tanto para los inquilinos como para los propietarios. De hecho, la mitad de los inquilinos tienen una carga económica, gastando más del 30% de sus ingresos en el alquiler mensual.
“Estamos en un gran agujero, y va a llevar más que la situación actual para salir de él”, dijo Orphe Divounguy, economista senior de Zillow, en un comunicado. Pero los constructores no están haciendo mucho para cerrar esa brecha y están frenando la construcción de nuevos apartamentos.
Las autorizaciones para construir unidades de vivienda multifamiliar disminuyeron un 30% este año, según un análisis de Redfin publicado el martes.
Este año, los constructores obtuvieron permisos para construir solo 13 unidades de vivienda multifamiliar por cada 10,000 personas en los Estados Unidos.
Redfin dice que los constructores han desacelerado su ritmo este año debido a que las tasas de interés más altas han hecho que sea más caro pedir prestado dinero para proyectos de construcción.
Además, ha sido sorprendentemente difícil para algunos propietarios encontrar inquilinos. De hecho, solo el 47% de los nuevos apartamentos que se completaron a finales de 2022 se alquilaron en tres meses, según Redfin.
Esa es la menor cuota desde 2020.
Como resultado, los propietarios han comenzado a ofrecer concesiones que incluyen un mes de alquiler gratis, estacionamiento con descuento u otras ofertas para firmar un contrato de arrendamiento en el acto. Pero eso podría no durar mucho, advierte Redfin.
“Los posibles inquilinos deben ser conscientes de que ahora puede ser un mejor momento para firmar un contrato de arrendamiento que más adelante”, dijo Sheharyar Bokhari, economista senior de Redfin, en un comunicado.
“Los propietarios podrían comenzar a aumentar los alquileres nuevamente una vez que todos los nuevos apartamentos que llegan al mercado se llenen de inquilinos y ya no haya tanta oferta, lo que podría ser el caso en uno o dos años”.
El costo de la construcción
Aunque pueda parecer contradictorio que los constructores estén retrocediendo en la nueva construcción mientras la oferta de viviendas sigue siendo baja, se trata de un problema de costos que los está frenando.
La inflación sigue en aumento, con tasas de interés aún por encima del 5%. Eso hace que sea mucho más caro construir nuevas viviendas, y menos atractivo para los constructores.
Además, los costos de los materiales están elevados y se espera que el impuesto sobre la madera siga aumentando.
“Los constructores se están conteniendo porque la economía de la nueva construcción no funciona en la mayoría de los mercados”, dijo Ryan Reich, desarrollador inmobiliario y director de inversiones de Mountain Shore Properties, anteriormente a Fortune.
“Sí, la oferta es baja, pero el costo de la construcción sigue siendo bastante alto, y las altas tasas de interés y la falta general de crédito disponible han hecho que sea casi imposible construir”.
Además, es más difícil para los constructores encontrar opciones de financiamiento asequibles para nuevas construcciones, y hay menos terrenos disponibles para comprar con el fin de construir nuevas unidades de vivienda, dijo anteriormente a Fortune Kori Sassower, jefe de equipo y agente inmobiliario de Compass especializado en nuevas construcciones.
“En última instancia, los constructores no se están conteniendo porque no creen que la demanda esté ahí”, dice Sassower. “El problema es que no tienen suficiente oferta y el financiamiento está haciendo que la construcción sea prohibitiva”.
Los propietarios podrían acabar beneficiándose
Aunque ha sido un desafío para algunos propietarios llenar las vacantes, eso no durará mucho tiempo.
Aunque las autorizaciones y construcciones de edificios multifamiliares se han frenado, el número de unidades que se están completando sigue siendo históricamente alto, según Redfin.
Muchos de los proyectos iniciados durante la pandemia se están completando ahora, lo que está provocando más competencia entre los propietarios.
Pero eventualmente, la falta de inicio de viviendas alcanzará a estas unidades adicionales.
De hecho, “los propietarios pueden sentirse facultados para aumentar los alquileres en los próximos años una vez que la desaceleración en las autorizaciones se convierta en inventario real”, según Redfin.
Aunque los alquileres solicitados han aumentado menos del 1% en comparación con el año anterior, aún están casi un 19% más altos que antes de la pandemia, según un informe de Moody’s Analytics CRE publicado en mayo. Eso ha llevado a más propietarios a beneficiarse, y ahora, según el Instituto de Estudios Políticos, hay 61 propietarios multimillonarios en EE. UU. con una riqueza colectiva de $240.9 mil millones.
Sin embargo, siempre es importante recordar que la vivienda es un tema particularmente localizado y es casi imposible sacar conclusiones a nivel nacional sobre la dirección del mercado de alquileres.
“Las ciudades que experimentan un crecimiento rápido y la gentrificación pueden ver un aumento en los precios de alquiler a medida que la demanda de viviendas supera a la oferta”, dice Itay Simchi, fundador de la compañía de inversión inmobiliaria Proven House Buyers, a Fortune.
“Por otro lado, las ciudades que enfrentan una disminución de población o estancamiento económico pueden ver que los precios de alquiler se estabilizan o incluso disminuyen ya que hay menos demanda de viviendas”.
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