Consumidores esperando grandes ahorros de un acuerdo de acción colectiva de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios sobre comisiones de agentes pueden encontrarse decepcionados.
El acuerdo recibió elogios del Presidente Joe Biden, quien dijo que “podría ahorrar a los compradores y vendedores de viviendas hasta $10,000” en un ejemplo, y del ex Secretario del Tesoro Larry Summers, quien dijo que romper el “cartel de agentes inmobiliarios” podría ahorrar a los hogares estadounidenses $100 mil millones con el tiempo. Pero los verdaderos beneficios siguen siendo poco claros, especialmente para los compradores primerizos que más necesitan ayuda.
Llega en un momento precario para el mercado inmobiliario, con tasas hipotecarias más altas que llevaron las ventas el año pasado al nivel más bajo en casi tres décadas. Es especialmente difícil para los compradores primerizos que desean ingresar a uno de los mercados más inasequibles de la historia. En teoría, el acuerdo podría traducirse en precios de viviendas más bajos al reducir las comisiones. Pero los expertos dicen que no es seguro, especialmente a corto plazo.
“Ningún vendedor que haya conocido reducirá el precio solo porque sus costos de transacción bajaron”, dijo Steve Murray, asesor principal del proveedor de datos y consultor Real Trends. “Eso no sucederá”.
La NAR dijo en un comunicado respondiendo a los comentarios de Biden que las comisiones de agentes inmobiliarios ya eran negociables antes del acuerdo de liquidación y seguirán siéndolo.
“Las comisiones de los agentes inmobiliarios están determinadas por el mercado y no son la causa de la crisis de asequibilidad”, dijo la NAR.
Cómo repercuten los cambios en el mercado es objeto de un intenso debate, en parte porque nadie realmente lo sabe.
El sistema de compensación de agentes de EE. UU., con décadas de antigüedad, ha sido objeto de controversia durante mucho tiempo. Los vendedores suelen pagar una comisión a su agente del 5% o 6%. Luego, el agente de la propiedad divide el dinero con el representante del comprador. Los críticos argumentan que la estructura infla los costos y crea malos incentivos.
En octubre, un jurado de Missouri emitió un veredicto de $1.8 mil millones que encontró a la NAR y otros responsables de colusión para mantener los precios altos. Para resolver ese caso y otros, la NAR aceptó a principios de este mes pagar aproximadamente $418 millones a los vendedores y dijo que cambiaría algunas de sus reglas. En el cambio más importante, el grupo comercial prohibiría a los vendedores incluir detalles de compensación en el servicio de listado múltiple, que ha sido durante mucho tiempo la herramienta más importante para comercializar viviendas.
Ese cambio, que entrará en vigor este verano sujeto a la aprobación de un tribunal, podría alentar a los vendedores a negociar comisiones más bajas. Pero la industria está llena de especulaciones de que los agentes encontrarán formas de discutir divisiones de comisiones a través de otros métodos, por ejemplo, en sitios web de corretaje.
“Espero que las comisiones se reduzcan a un 4% o 5% con el tiempo, con variación por precio de la vivienda y geografía”, dijo el economista jefe de Moody’s Analytics, Mark Zandi. “Es un cambio significativo pero probablemente será gradual. Espero que la mayoría de la ganancia sea capturada por el vendedor, por lo que el impacto en los precios de las viviendas será pequeño”.
Posibles Resultados
El acuerdo fue un tema candente en el encuentro anual de académicos de la American Real Estate Society en Orlando esta semana. Ken H. Johnson, profesor de bienes raíces de la Universidad Atlántica de Florida y ex corredor, estaba presente, discutiendo los posibles resultados con colegas.
Incluso la pregunta de quién se beneficia de comisiones más bajas – comprador o vendedor – no tiene una respuesta sencilla, dijo. En teoría, el vendedor debería pasarle algo de ahorro al comprador, pero quizás no tanto en un mercado de vendedores.
Y podría animar a más compradores de viviendas por primera vez, que a veces carecen del efectivo para pagar los corredores por adelantado, a arreglárselas solos, según Johnson. Es probable que más compradores acudan directamente a agentes de listados para evitar tener que desembolsar los costes de comisión. Pero eso podría resultar en más agentes con posibles conflictos de interés, representando a compradores y también a los vendedores que les pagan.
“Ahora algunos compradores van a tener que pagar de su bolsillo, o tal vez comprar viviendas menos costosas”, dijo Johnson.
Otra gran pregunta se cierne sobre la industria. El Departamento de Justicia ha apuntado a la compartición de comisiones, abogando por una separación completa de la compensación para representantes de vendedores y compradores. Queda por ver si el acuerdo de la NAR satisface a los reguladores.
Nuevas Reglas
Los agentes ya se están adaptando a las nuevas reglas bajo el acuerdo propuesto. En Nueva York, el corredor Keith Burkhardt está trabajando en un nuevo servicio de tarifa fija para proporcionar ayuda para valorar propiedades, negociar acuerdos y navegar por las juntas de cooperativas y condominios de la ciudad. Él cree que la fijación de precios será crítica y estima cobrar a los compradores entre $5,000 y $7,500.
Mientras tanto, los agentes de los compradores también tendrán que esforzarse más para explicar cómo agregarán valor a cualquier acuerdo, según Iain Phillips, agente de bienes raíces en California.
El acuerdo es un comienzo, dijo Larry Summers, colaborador remunerado de Bloomberg Television, en Wall Street Week con David Westin. Pero la mayoría de los observadores no esperan que ocurran cambios significativos de la noche a la mañana.
“En este momento, todos están interpretando este fallo como les conviene”, dijo Mike DelPrete, quien imparte cursos sobre tecnología inmobiliaria en la Universidad de Colorado Boulder. “Algunas personas dicen que no va a cambiar mucho. Otros quieren que la historia sea que es un cambio sísmico para la industria. Todo está siendo impulsado por el miedo y la incertidumbre”.
— Con la colaboración de Jennifer Epstein, Paulina Cachero y Chris Anstey
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