Si quieres comprar una casa pero no calificas para un préstamo hipotecario convencional o respaldado por el gobierno, puede sentirse como si la propiedad de vivienda estuviera fuera de alcance. Quizás hayas pasado recientemente por un cambio importante en tu vida, como pasar de un trabajo de 9 a 5 a ser autónomo, por lo que te resulta difícil encontrar un prestamista. Afortunadamente, existe financiamiento alternativo para ayudar a personas en tu situación a convertirse en propietarios, incluidos los préstamos de cartera.
En muchos casos, el prestamista de hipotecas que origina su préstamo lo vende a una empresa respaldada por el gobierno, como Fannie Mae o Freddie Mac, para generar nuevos fondos. Pero los préstamos de cartera funcionan de manera diferente. Cuando obtienes un préstamo de cartera, el prestamista lo mantiene en sus libros en lugar de venderlo en el mercado secundario. Las hipotecas de cartera no están respaldadas por el gobierno (como los préstamos FHA, VA y USDA) y generalmente son subscritas, emitidas y atendidas por un prestamista privado.
Un préstamo de cartera funciona de manera similar a una hipoteca tradicional en el sentido de que debes solicitar el préstamo, cumplir con los criterios de elegibilidad, pasar por el cierre y realizar pagos mensuales según lo acordado. Sin embargo, dado que los prestamistas de cartera mantienen estos préstamos, no están regidos por los requisitos de las empresas respaldadas por el gobierno. Como resultado, los prestamistas “…pueden crear sus propias pautas y a menudo hacer excepciones y aprobar préstamos que serían rechazados con las pautas de suscripción tradicionales,” dijo Jennifer Beeston, vicepresidenta senior de Rate (anteriormente Guaranteed Rate), por correo electrónico.
Beeston recomendó investigar y reunirse con varios oficiales de préstamos para ver sus opciones para tu situación única. Hacerlo te ayudará a sentirte seguro de que estás trabajando con un experto y asegurar la mejor oferta posible.
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Los préstamos de cartera no están estandarizados, por lo que no hay requisitos de préstamo consistentes de un prestamista a otro. Sin embargo, Andrea “Bella” Bellony, CEO del negocio de compra de viviendas Bellonys, dijo por correo electrónico que los siguientes criterios de calificación son comunes:
Tu prestamista también puede cobrar más para compensar el riesgo adicional de otorgar un préstamo que no cumpla con las calificaciones tradicionales de suscripción. Tu tasa de interés y costos de cierre podrían ser más altos que en una hipoteca convencional. Además, podrías estar sujeto a una penalización por pago anticipado si cancelas la deuda temprano.
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“Una vez que hayas investigado, te recomendaría obtener la preaprobación con tus dos mejores oficiales de préstamos y obtener una suscripción completa,” dijo Beeston. “Pídeles que te presenten las tasas y tarifas y realmente se tomen el tiempo para explicarte qué esperar y los pros y contras del producto de préstamo que te están sugiriendo.” Luego, puedes elegir la mejor opción.
No tengas miedo de abogar por ti mismo para obtener una buena oferta. “Intenta negociar la tarifa de pago anticipado para permitirte refinanciar en un [préstamo tradicional] más adelante sin tener que desembolsar una penalización por pago anticipado demasiado grande,” sugirió Randall Yates, cofundador de la Red de Préstamos VA, por correo electrónico.
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4. Finaliza el préstamo y comienza a repagar
Si el banco aprueba tu solicitud, recibirás una autorización para cerrar. Como cualquier otra hipoteca, firmarás documentos el día del cierre, realizarás tu pago inicial y finalizarás la transacción. Pronto recibirás tu primera declaración de facturación hipotecaria.
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Como cualquier producto financiero, los préstamos de cartera tienen ventajas y desventajas. Aquí hay algunas de las principales:
Posible acceso a financiamiento cuando no puedes calificar para una hipoteca tradicional
Puedes comenzar a construir patrimonio y esperanzadamente mejorar tu situación financiera
Una relación estable con el mismo prestamista de hipotecas durante todo el plazo del préstamo
Tasas de interés y tarifas potencialmente más altas que otros tipos de hipotecas
Generalmente se requiere un pago inicial más alto
Es posible que necesites reservas de efectivo o activos significativos para calificar
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“Los préstamos de cartera son como soluciones financieras hechas a medida para aquellos que no encajan en las casillas habituales,” dijo Yates. “Veo estos préstamos como esenciales para algunas personas que a menudo son pasadas por alto por prestamistas tradicionales, como los recién autónomos, personas con mal crédito o aquellos que necesitan más que los límites de préstamo habituales.”
Bellony dijo que un préstamo de cartera puede ser adecuado para ti si estás tratando de recuperarte después de una bancarrota o un divorcio. Este tipo de hipoteca también podría funcionar si tienes activos significativos en lugar de ingresos verificables de W-2.
Sin embargo, si puedes calificar para una hipoteca tradicional, es probable que quieras evitar los préstamos de cartera. Las hipotecas convencionales y respaldadas por el gobierno tienden a ser más económicas porque son menos riesgosas para el prestamista.
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Según datos del Urban Institute, los préstamos de cartera representaron más del 31% de las originaciones de hipotecas en el tercer trimestre de 2024. Beeston dijo que la popularidad actual – y futura – se debe a varios factores, incluidos el aumento de los precios de las viviendas que resultan en préstamos jumbo (que generalmente no compran las empresas respaldadas por el gobierno) y un aumento en el número de profesionales autónomos.
Sí, puedes refinanciar una hipoteca existente en un préstamo de cartera. Puede tener sentido hacerlo si tienes la oportunidad de asegurar una tasa de interés más baja pero no tienes documentación fiscal reciente que cumpla con las pautas de suscripción tradicionales. En ese caso, tu prestamista podría otorgar el préstamo en función de estados de cuenta bancarios u otros documentos que demuestren tu capacidad de pagar la deuda.
No todos los bancos ofrecen préstamos de cartera. Generalmente, los prestamistas de hipotecas de cartera son cooperativas de crédito locales más pequeñas o bancos locales. También puedes asegurar un préstamo a través de un banco en línea, como Axos Bank.
Este artículo fue editado por Laura Grace Tarpley.