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Cualquier esperanza de que los costos de endeudamiento en declive detuvieran el dolor del declive de oficinas en Estados Unidos fueron barridos esta semana.
Deutsche Bank AG reservó más dinero para préstamos inmobiliarios comerciales en Estados Unidos, mientras que un fideicomiso de hipotecas de Blackstone Inc. recortó su dividendo. Las acciones de New York Community Bancorp luego cayeron la mayor cantidad desde el último período de turbulencia relacionado con el sector inmobiliario comercial en marzo, después de que las provisiones para pérdidas resultaran ser más del doble del promedio esperado por los analistas.
Los anuncios señalan que los prestamistas pueden no ser capaces de simplemente modificar y extender préstamos con la esperanza de que las tasas de interés más bajas alivien el dolor de los prestatarios y den a los propietarios de propiedades más tiempo para refinanciar deuda. Más de $94 mil millones de inmuebles comerciales en Estados Unidos están actualmente en dificultades, según MSCI Real Assets, con otros $201 mil millones en riesgo de caer en esa categoría.
“A medida que una avalancha de $1.5 billones de vencimientos de préstamos golpea en los próximos dos años, las implicaciones son profundas”, escribieron John Murray y François Trausch de Pacific Investment Management Co. en una nota esta semana. “Los prestamistas y prestatarios serán obligados a ‘enfrentar la música’: En el corto plazo, esperamos más declives en las valoraciones tasadas e índices de precios, haciendo que las extensiones de préstamos sean aún más difíciles de justificar.”
Las malas noticias comenzaron cuando Deutsche Bank dijo que el sector de oficinas en Estados Unidos seguirá impactando las ganancias en los próximos meses, aunque espera que las provisiones para préstamos inmobiliarios comerciales sean menores en la segunda mitad del año. Más tarde ese día, Blackstone Mortgage Trust Inc., un objetivo para los vendedores en corto, reportó una pérdida trimestral al fideicomiso de $61 millones en comparación con una ganancia de $101.7 millones en el mismo período del año anterior. Recortó su dividendo en un 24%.
Al día siguiente, New York Community Bancorp dijo que reservó otros $390 millones durante el segundo trimestre para cubrir pérdidas de préstamos, principalmente debido a préstamos para oficinas.
“Las mayores deterioraciones sugieren que las reevaluaciones de activos aún pueden estar afectando a prestamistas y a otros con exposición al sector inmobiliario”, dijo Tolu Alamutu, un analista senior de crédito en Bloomberg Intelligence, sobre las perspectivas de la industria. “A medida que los volúmenes de transacciones aumentan, no se pueden descartar más ajustes. Estas marcas pueden ser opacas en comparación con las del año pasado, pero aún pueden tener un efecto”.
Los inversores de crédito siguen cómodos de que la turbulencia en el sector inmobiliario comercial se mantendrá bajo control, con primas de riesgo en bonos bancarios subiendo menos que el mercado en general, mostrando que están sobresaliendo.
Crédito Privado
Los proveedores de crédito privado ven una oportunidad para obtener ganancias a medida que los prestatarios se acercan a un muro de vencimientos. Los fondos de deuda inmobiliaria están buscando recaudar alrededor de $50 mil millones en capital a corto plazo, con algunos considerando la compra de carteras de préstamos deteriorados de bancos, según el investigador Green Street.
Katie Keenan, directora ejecutiva de Blackstone Mortgage Trust, dijo en un comunicado: “Con una liquidez sólida, pagos acelerados y un creciente pipeline de inversiones, BXMT está bien posicionado para desplegar capital de manera acelerada en este entorno y seguir su trayectoria ascendente a lo largo del ciclo”.
Existen oportunidades para inversores tanto en deuda senior como en mezzanine, escribieron Murray y Trausch en Pimco, aunque advirtieron que el daño al sector inmobiliario comercial será duradero incluso si la Reserva Federal comienza a flexibilizar su política monetaria.
Las curvas futuras sugieren que los costos de endeudamiento mantendrán los valores de propiedades comerciales entre un 20% y un 40% por debajo de su punto más alto en 2021, dijeron, agregando que “los vientos en contra que azotan el mercado inmobiliario comercial resultarán en una recuperación materialmente más lenta que la vista después de la crisis financiera global”.
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