La inflación y las tasas de interés han ejercido una presión significativa en varios sectores, especialmente en el mercado inmobiliario. Sin embargo, algunos analistas del mercado piensan que las cosas podrían estar a punto de cambiar. “Creo que sería un momento oportuno para invertir en bienes raíces, especialmente dado que estamos pronosticando que las tasas de interés disminuirán en los próximos 12 meses”, según Kevin Brown, analista senior de acciones en la firma de servicios financieros Morningstar. Él sugiere que los inversores consideren tener un 10% de su cartera expuesta a “bienes raíces en alguna forma, como una buena regla general”. “Esa exposición puede venir de los REITs [fideicomisos de inversión inmobiliaria] o propiedad directa, u otras inversiones inmobiliarias si eres un inversor grande. Pero los REITs presentan una gran y fácil oportunidad para el activo que de otra manera sería difícil de invertir. Con recortes de tasas anticipados, espero que los REITs superen al mercado general de EE. UU. este año”, dijo Brown a CNBC Pro el 14 de febrero. Rick Romano, jefe de Valores Inmobiliarios Globales en PGIM Real Estate, está de acuerdo, diciendo que los REITs ofrecen a los inversores “una oportunidad única y fantástica” para invertir en varias geografías y segmentos en este momento. Selección de propiedades comerciales. Un segmento que le gusta a Brown son las propiedades comerciales ocupadas por inquilinos como farmacias, minoristas, restaurantes de comida rápida y estaciones de servicio. La diversidad, y el hecho de que los inquilinos venden productos de necesidad, significa que no son excesivamente sensibles a las condiciones económicas y pueden generar ganancias incluso si golpea una recesión, dijo Brown, nombrando a Realty Income como un REIT para considerar. Realty Income dice que su cartera incluye más de 13,000 propiedades comerciales con una tasa de ocupación del 98.8%. “Realty Income tiene una estructura de arrendamiento triple neto, lo que significa que sus inquilinos son responsables de todo, todas las gastos que puede generar la propiedad. También son un inquilino conservador con alquileres bajos en relación con los ingresos generados por los inquilinos, por lo que hay un riesgo muy bajo de que no reciba alquiler”, dijo Brown. También señaló que la compañía forma parte del índice S & P 500 Dividend Aristocrat y ha aumentado el pago de dividendos durante 25 años consecutivos. El REIT tiene un rendimiento promedio de dividendos a 5 años del 4.5% y se negocia con un descuento del 10% sobre el valor neto de los activos, según datos de FactSet. Auge en centros de datos. Además de los espacios comerciales, Romano de PGIM ve oportunidades en centros de datos. Él espera una escasez de suministro en 2023-2024, “en conjunto con este aumento muy grave de la demanda debido a la IA en este momento”. “Es un área en la que vemos algunas de las mejores tasas de crecimiento dentro del espacio inmobiliario”, agregó. Entre los REITs enfocados en centros de datos en los que el Fondo Inmobiliario Global de PGIM de Romano está invertido se encuentran Prologis (8.1% del fondo a partir de diciembre de 2023) y Equinix (5.3% del fondo). Prologis, que posee casi 800 propiedades a nivel mundial, incluyendo varios centros de datos, se está negociando con una prima de alrededor del 4% sobre el valor neto de los activos. Equinix, con 250 centros de datos, se está negociando con una prima de alrededor del 17% según datos de FactSet. ¿Compras de viviendas para personas mayores? Brown de Morningstar destacó el mercado de viviendas para personas mayores como un segmento a observar, especialmente en EE. UU. a medida que la generación del baby boom envejece. “Vamos a tener un crecimiento de la demanda muy alto”, dijo, destacando que la pandemia de Covid redujo la actividad de construcción y, como tal, el suministro no está a la altura de los niveles de ocupación. Los REITs que le gustan incluyen Ventas, que tiene más de 1,400 propiedades, incluyendo instalaciones de viviendas para personas mayores y edificios médicos ambulatorios en EE. UU., Reino Unido y Canadá, así como Welltower, que tiene exposición a viviendas para personas mayores, instalaciones de atención médica ambulatoria y espacios de cuidado. “Ventas, en particular, se está negociando con un descuento muy grande”, señaló Brown. “Ambos nombres son compras dentro del tema de viviendas para personas mayores”. Ventas se está negociando con un descuento del 3% sobre su valor neto de los activos, según FactSet, mientras que Welltower se está negociando con una prima de alrededor del 55%.
