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Por Ellen Zhang y Marius Zaharia
BEIJING/HONG KONG (Reuters) – Los encargados de formular políticas en China revelaron el mes pasado una serie de medidas de apoyo para el sector inmobiliario, incluyendo la sugerencia a los gobiernos locales de comprar “algunos” apartamentos no vendidos y convertirlos en viviendas asequibles.
Las autoridades esperan que a largo plazo, mejorar el acceso a viviendas asequibles pueda dar utilidad a parte de la construcción excesiva realizada en los años de auge y que pueda impulsar el consumo interno al disminuir las necesidades de ahorro de los hogares.
A continuación se detallan las características clave de la política, uno de los tres principales vectores de la respuesta de China a la caída de su mercado inmobiliario junto con los proyectos de renovación urbana y las mejoras de infraestructura pública.
¿QUÉ SE CONSIDERA COMO VIVIENDA ASEQUIBLE?
Hay tres tipos principales de viviendas asequibles en China: viviendas de alquiler público, viviendas de alquiler subvencionadas por el gobierno y hogares con propiedad compartida.
¿QUIÉN ES ELEGIBLE PARA ELLA?
Las viviendas de alquiler público están dirigidas a familias de bajos ingresos en áreas urbanas, mientras que las viviendas de alquiler subvencionadas por el gobierno se ofrecen a nuevos residentes urbanos y a jóvenes.
Los hogares con propiedad compartida están dirigidos a personas con ingresos más altos que aún no pueden permitirse una vivienda. Algunas ciudades ofrecen este tipo de viviendas a través de programas para atraer talento tecnológico, maestros y personal médico.
Las ciudades tienen sus propias condiciones de ingresos para la elegibilidad.
¿CUÁNTO CUESTA?
Las pautas sobre niveles de alquiler y tamaños de apartamentos varían dependiendo de la jurisdicción.
Por ejemplo, en la ciudad sureña de Changsha, hogar de 10,5 millones de habitantes, los alquileres de viviendas públicas deben ser al menos un 30% más bajos que los precios de mercado. La mayoría de los apartamentos cuestan entre 360 y 720 yuanes ($50-$100) al mes, dependiendo de la ubicación, y tienen menos de 60 metros cuadrados de tamaño.
En el distrito cosmopolita de Yangpu en Shanghái, un apartamento de alquiler público de una habitación de 50-64 metros cuadrados cuesta entre 3,899 y 5,491 yuanes al mes, alrededor de un 20% menos que los precios de mercado.
Las viviendas de alquiler subvencionadas por el gobierno suelen tener un precio de hasta el 90% del precio de mercado en el área para apartamentos de hasta 70 metros cuadrados.
Un hospital improvisado en el distrito de Chaoyang en Beijing se convirtió en viviendas de alquiler subvencionadas por el gobierno el año pasado, con un alquiler mensual de 1,200 yuanes, según medios respaldados por el gobierno The Paper.
Las pautas de la Oficina de Vivienda local indican que las viviendas con propiedad compartida deben costar menos que las casas comerciales de la misma calidad y tipo en las áreas circundantes.
Bruce Pang, economista jefe de China en Jones Lang LaSalle, estima que los precios de las viviendas con propiedad compartida son un 10%-20% más bajos que los precios de mercado, y los compradores de viviendas suelen poseer no menos del 60% del apartamento, mientras que los gobiernos locales poseen entre 10% y 40%.
¿CÓMO SE FINANCIA?
Se espera que las ciudades con más de 3 millones de habitantes lideren el desarrollo de viviendas asequibles.
Los gobiernos locales han proporcionado la mayor parte de la financiación, pero dado que la crisis inmobiliaria ha afectado a los ingresos fiscales, las autoridades centrales están interviniendo.
El Ministerio de Finanzas adelantó en noviembre del año pasado 42.5 mil millones de yuanes ($5.87 mil millones) en subsidios para 2024 para proyectos de viviendas urbanas asequibles.
El banco central anunció en enero que aumentó la cuota de los fondos de préstamos suplementarios con garantía (PSL) en 500 mil millones de yuanes para viviendas asequibles, renovación urbana e infraestructura.
También lanzó en mayo una facilidad de retraso de 300 mil millones de yuanes para viviendas asequibles. Los bancos pueden utilizar los fondos para prestar a empresas estatales para comprar apartamentos no vendidos a “precios razonables” y convertirlos en viviendas asequibles.
Las autoridades también esperan que una incipiente industria de fideicomisos de inversión inmobiliaria ayude a recaudar capital social para viviendas asequibles.
¿CUÁLES SON LOS OBJETIVOS DE VIVIENDA ASEQUIBLE DE CHINA?
El Ministerio de Vivienda dijo en el plan quinquenal decimocuarto para 2021-2025 que su objetivo era proporcionar 8.7 millones de unidades de viviendas de alquiler subvencionadas por el gobierno.
Para finales de 2023, se habían entregado dos tercios de ellas, según datos oficiales.
Pero se espera que la vivienda asequible cobre más importancia en el futuro. La agencia de calificación S&P Global estimó que la vivienda social representaba el 8% de las ventas primarias en las principales ciudades en 2023 y podría alcanzar el 20% en 2026.
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