Como apodos van, el profesor de la Columbia Business School Stijn Van Nieuwerburgh tiene un muy interesante. La propia dama gris, The New York Times, lo apodó el “profeta de la perdición urbana” el año pasado por sus pronósticos resultantes de años de investigación sobre el impacto económico del trabajo remoto en el sector inmobiliario y las finanzas públicas.
Ahora, él le dice a Fortune, ve un “horizonte de eventos” para una espiral hacia abajo estilo 1970 conocida en la profesión económica como un “bucle de perdición”. Y es solo la primera entrada.
Todos saben que los edificios de oficinas en todo el país han sufrido mucho debido al Covid y el aumento del trabajo remoto. Quizás solo San Francisco sea un mejor ejemplo que la ciudad de Nueva York, donde la cantidad de oficinas que se encuentran vacías es un récord: casi el 20% están vacías, perdiendo dinero y reduciendo la base impositiva de la ciudad.
Más economistas que Van Nieuwerburgh dicen que los efectos podrían extenderse mucho más allá del sector inmobiliario: Sin cambios drásticos, dice, Nueva York podría estar encaminada hacia un “bucle de perdición” auto-perpetuante que afectará todo, desde los valores de las viviendas hasta los presupuestos de servicios públicos y la tasa de criminalidad. El ejemplo más famoso es la década de 1970, cuando la “huida blanca” y una crisis fiscal enviaron a Nueva York a una recesión que no superó durante más de una década.
Es una simple ecuación, dijo Van Nieuwerburgh en una entrevista con Fortune, “Los gobiernos que reducen el gasto significan menos dinero para el transporte, menos dinero para la educación, para la limpieza, para todas las cosas que hacen que las ciudades sean atractivas.”
Van Nieuwerburgh, quien se unió a Columbia en 2018, solo unos años después de ganar un premio por su investigación sobre los impactos en el mercado inmobiliario que afectan a la macroeconomía, ve el “horizonte de eventos” para este ciclo de perdición como algo inminente. A medida que el dinero de las subvenciones federales se agota y comienzan a surgir los efectos fiscales retrasados, dice que Nueva York está en la “primera entrada” de lo que podría convertirse en una crisis urbana legítima.
“Durante los próximos tres a cinco años, realmente comenzaremos a ver esto. Este ciclo está fuera de control.”
Efectos retrasados
El trabajo remoto ha trastornado el mercado tradicional de espacios de oficina en las ciudades. Los estudios muestran que alrededor del 30% de los días pagados se trabajan desde casa, un número que tiende aún más al alza para sectores más urbanos como la tecnología, los medios de comunicación y la publicidad. Los propietarios de propiedades comerciales están luchando por mantenerse a flote a medida que la demanda de espacios de oficina ha disminuido, afectando los alquileres y los valores de propiedad.
Los tipos de oficinas que las empresas desean también están cambiando. Para atraer a los trabajadores de vuelta en persona, las empresas están buscando oficinas más pequeñas y más nuevas con más comodidades y beneficios, dijo a Fortune Fred Cordova, CEO de la consultora inmobiliaria Corion Enterprises. Eso está poniendo presión en el segmento intermedio (y ahora vacío) de edificios de oficinas que han sido durante años el pilar del sector inmobiliario comercial urbano. El momento no podría ser peor.
“Muchos de estos edificios fueron comprados después de la gran crisis financiera, en 2013 y 2014. La mayoría de esos préstamos eran a 10 años. Así que hay casi un billón de dólares en préstamos que vencen,” dijo Cordova. “No hay forma de refinanciar… la mayoría de ellos probablemente no pueden pagar sus deudas.”
Además, el dinero federal que ingresó al sector para sostenerlo durante la pandemia está empezando a agotarse, lo que podría dar lugar a una serie de incumplimientos. Y debido a la gradualidad incorporada en el código tributario, los contralores están a punto de comenzar a sentir los efectos completos de la ola de incumplimientos que comenzó hace unos años, dijo Van Nieuwerburgh.
Eso es lo que tiene tan preocupados a los observadores de presupuesto de la ciudad. La caída de los valores de las propiedades comerciales ya está disminuyendo los pagos de impuestos de los propietarios de edificios. Pero los propietarios comerciales con dificultades que no pueden pagar sus deudas o, potencialmente, sus impuestos, podrían enviar ondas de choque mucho más allá del sector inmobiliario.
Enviando ondas de choque
El sector bancario, que tiene una alta exposición a la propiedad comercial, también está bajo presión debido a los valores de propiedad en apuros. Los mayores bancos están mayormente seguros, pero gran parte de la deuda de propiedades comerciales de Nueva York está en manos de bancos regionales y locales más pequeños que carecen del capital para aguantar mucho más tiempo si aumentan las vacantes y continúan disminuyendo los valores de las propiedades. Van Nieuwerburgh dijo que los bancos poseen alrededor de la mitad de los 6 billones de dólares en deuda inmobiliaria comercial en los Estados Unidos, pero de esa mitad, el 70% pertenece a bancos regionales pequeños.
“Algunos de los bancos locales, los bancos comunitarios que están sobreexpuestos… van a morir,” dijo Cordova.
La esencia de la teoría del “bucle de perdición” es que es autocreciente. Si las vacantes aumentan y los valores de la propiedad disminuyen, las ciudades no pueden recolectar tanto en ingresos fiscales y los bancos sobreexpuestos tienen que reducir los préstamos. Eso significa menos gasto público en cosas como tránsito, limpieza y seguridad pública, y menos inversión en pequeñas empresas. Un centro urbano más sucio, más peligroso y menos accesible tiene menos probabilidades de atraer empresas y trabajadores remotos, lo que significa que las vacantes aumentarán aún más y los valores de las propiedades caerán más. Los residentes adinerados podrían darse por vencidos y trasladar a sus familias (y dólares fiscales) a estados de baja imposición como Texas o Florida. Y así, el ciclo se repite.
“El dinero ahora se está acabando, o se ha acabado. Este es el primer año en que ya no vemos dólares federales adicionales. Eso comienza a doler… [Y] la tasa de vacancia ya está en un nivel récord”, dijo Van Nieuwerburgh. “Esa combinación es un golpe bastante severo.”
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