El presidente electo Donald Trump está heredando un mercado inmobiliario que no se parece en nada a como era en su primer mandato.
La asequibilidad, medida por los precios promedio de las viviendas y las tasas hipotecarias, ha empeorado notablemente y está marcando la actitud de los consumidores hacia la economía en su conjunto.
La actividad de compra y venta se ha ralentizado drásticamente, ya que los propietarios se quedan en sus hogares para evitar renunciar a las hipotecas a tasas bajas que obtuvieron antes de 2022. Las ventas de viviendas existentes en 2024 están en camino de alcanzar un mínimo de casi 30 años.
Las tasas hipotecarias fijas a 30 años promedio están por encima del 7%, en comparación con el 4.09% al comienzo de su primer mandato. Una familia que pone el 20% de enganche en una casa de $400,000 pagaría $594 más al mes ahora en comparación con el inicio de 2017.
Incluso encontrar una casa a ese precio es cada vez más desafiante. La vivienda media en los EE. UU. se vende por $420,400, un 35% más alta que justo antes del primer mandato de Trump. En ese momento, la vivienda media costaba $310,900.
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La administración entrante de Trump ha prometido reducir las tasas hipotecarias y los precios de las viviendas instituyendo masivas deportaciones de inmigrantes indocumentados y flexibilizando las regulaciones federales sobre construcción y uso de la tierra.
Pero los economistas y expertos en el mercado inmobiliario dicen que los cambios drásticos no son tan simples, y algunas de las políticas propuestas por Trump, como los aranceles, corren el riesgo de empeorar la inflación y la asequibilidad de la vivienda.
“No veo cómo el presidente Trump va a lograr que las tasas bajen, ciertamente no con aranceles más altos, la deportación de inmigrantes y recortes de impuestos financiados por déficit”, dijo Mark Zandi, economista jefe de Moody’s Analytics. “Todo eso es muy inflacionario”.
Las interrupciones en la cadena de suministro relacionadas con la pandemia hicieron que muchos componentes de la construcción de viviendas fueran más caros, lo que contribuyó al rápido aumento de los precios de las viviendas en los últimos años.
La promesa de Trump de imponer aranceles amplios del 25% a las importaciones de Canadá y México y un adicional del 10% a las importaciones chinas tiene a muchos economistas preocupados de que el problema empeore.
La Asociación Nacional de Constructores de Viviendas, un grupo comercial, estima que el 7% —o $13 mil millones— de los materiales utilizados en la construcción residencial fueron importados en 2023. La industria depende de Canadá para gran parte de su madera, de México para la cal y el yeso que se utiliza en el yeso, y de China para los electrodomésticos.
Trump ha dicho que las deportaciones masivas reducirán la demanda de viviendas, liberando más espacios para los ciudadanos.
Si bien los inmigrantes indocumentados necesitan sus propios lugares para vivir, los economistas dicen que las deportaciones finalmente podrían dañar aún más la oferta de viviendas, porque muchos inmigrantes trabajan en la construcción. Casi un tercio de la fuerza laboral de la construcción es de origen extranjero, según la NAHB. En California, donde la crisis de vivienda es particularmente aguda, los inmigrantes conforman el 41% de la fuerza laboral.
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“Los insumos para construir viviendas son materiales, mano de obra y capital”, dijo Stijn Van Nieuwerburgh, profesor de bienes raíces y finanzas en la Escuela de Negocios de Posgrado de la Universidad de Columbia.
“En todos los aspectos, hay un riesgo sustancial de aumentos de costos, lo que dificulta la construcción”.
Las políticas favoritas de Trump, como los aranceles y recortes de impuestos, también podrían obligar a la Fed a mantener las tasas más altas por más tiempo para evitar el sobrecalentamiento de la economía y el aumento de los precios en general.
Estos efectos significan que las tasas hipotecarias también podrían quedarse estancadas en el 7% o más, y los constructores de viviendas podrían enfrentar mayores costos de financiamiento.
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Otra de las principales prioridades de Trump será la probable liberación de los gigantes hipotecarios Fannie Mae y Freddie Mac de la conservatorship federal.
Fannie y Freddie, que apoyan el mercado hipotecario comprando los préstamos y empaquetándolos en bonos vendidos a inversores, han estado bajo control gubernamental desde que casi colapsaron durante la crisis hipotecaria de alto riesgo de 2008. La fortuna de las empresas mejoró a medida que el mercado de viviendas se recuperaba, y grupos de la industria financiera e inversores han abogado por que salgan del acuerdo.
Trump dio pasos hacia la liberación de las empresas durante su primer mandato, pero finalmente se quedó sin tiempo para completar el trabajo altamente complejo.
Incluso esta vez, cualquier plan probablemente será largo: las empresas necesitarán tiempo para aumentar sus niveles de capital para cumplir con los requisitos regulatorios, y cualquier oferta pública inicial de las empresas sería la más grande de todos los tiempos por varias órdenes de magnitud.
La Casa Blanca también tendrá que equilibrar cómo liberar las empresas sin perturbar los $12 billones de negocios hipotecarios.
En una conservatorship, Fannie y Freddie tienen el apoyo implícito del gobierno de EE. UU. y comparten sus mejores calificaciones crediticias, lo que les permite pedir prestado dinero barato y reducir las tasas hipotecarias para los consumidores.
Fuera de la conservatorship, aún no está claro qué tipo de garantía gubernamental, si es que hay alguna, tendrían las empresas, y cualquier cambio podría provocar un aumento en los costos de endeudamiento. Los analistas de Fitch Ratings dijeron en un informe la semana pasada que una salida de la conservatorship probablemente sería “incrementalmente negativa para el crédito” de las empresas, pero la firma de calificación tendría que evaluar cualquier apoyo financiero futuro que estén recibiendo.
Claire Boston es una reportera senior de Yahoo Finance que cubre viviendas, hipotecas y seguros de vivienda.
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