Los analistas de Wall Street esperaban que el mercado de viviendas mostrara signos de vida en 2024. En cambio, se mantuvo estancado.
La razón está en gran medida relacionada con el errático camino de las tasas hipotecarias este año junto con la baja oferta y los precios récord de las viviendas. En enero, la tasa promedio de hipoteca fija a 30 años rondaba el 6.6%, según Freddie Mac.
Ahora, a pesar de altibajos, la tasa sigue rondando el mismo nivel. Fue del 6,72% en la semana hasta el miércoles, en comparación con el 6,6% de la semana anterior, según datos de Freddie Mac.
Dado que el costo de pedir prestado no ha disminuido, no ha generado ningún movimiento significativo en la actividad de compra y venta. De hecho, las ventas de viviendas existentes están en camino de establecer el récord del peor año desde 1995 por segundo año consecutivo.
“Pensaba que este año veríamos cómo el mercado de viviendas comenzaba a descongelarse y a ver más actividad”, dijo Jeff Tucker, economista principal de Windermere Real Estate, a Yahoo Finance en una entrevista. “No resultó exactamente de esa manera”.
La actividad inmobiliaria tuvo un comienzo difícil este año. Las tasas hipotecarias, que habían estado bajando para terminar 2023, se estancaron y luego comenzaron a subir de nuevo en febrero, con la tasa promedio a 30 años alcanzando el 6.77% a mediados de mes, según datos de Freddie Mac.
El aumento de las tasas siguió a un informe de empleo de enero más fuerte de lo esperado y comentarios hechos por el presidente de la Reserva Federal, Jerome Powell, a principios de febrero de que la Fed necesitaría ver más avances en la inflación antes de bajar los costos de endeudamiento. La Fed no controla las tasas hipotecarias, pero sus acciones las influyen a través de movimientos en los rendimientos de los bonos.
El aumento de los precios de las viviendas agravó aún más las presiones de las tasas crecientes. El precio medio de ventas de viviendas existentes aumentó un 5.7% en comparación con febrero del año pasado, marcando el octavo mes consecutivo de ganancias interanuales, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR).
Los altos precios de las viviendas excluyeron a muchos compradores conscientes del presupuesto. Las ventas pendientes de viviendas, un indicador adelantado de ventas de viviendas basado en firmas de contratos, cayeron un 7% interanual en febrero.
Aún así, hubo motivos para el optimismo. Los datos de Redfin mostraron que los nuevos listados aumentaron un 10% interanual durante las cuatro semanas que terminaron el 18 de febrero, el mayor aumento en dos meses, ya que los propietarios se aprovecharon de los crecientes precios de las viviendas.
“El inventario mejoró un poco desde cero, pero siguió siendo limitado en muchos mercados, la actividad de ventas fue débil y las tasas hipotecarias tuvieron un camino lleno de baches”, dijo Ali Wolf, economista jefe de Zonda, a Yahoo Finance.
La historia continúa
Los analistas de Wall Street esperaban que el mercado de viviendas repuntara en 2024. En cambio, se mantuvo estancado: Las ventas de viviendas existentes están en camino de establecer el récord del peor año desde 1995 por segundo año consecutivo. (Foto de Paul Bersebach / MediaNews Group / Registro del Condado de Orange a través de Getty Images) · MediaNews Group / Orange County Register a través de Getty Images a través de Getty Images
A medida que se acercaba la primavera, más buscadores de viviendas exploraban activamente y presentaban solicitudes de préstamos.
A pesar de la etapa inicial de la actividad de compra, esto no se tradujo en un aumento de las ventas. Las ventas de viviendas existentes cayeron un 4.3% en marzo a una tasa anual ajustada estacionalmente de 4.19 millones, según NAR. Las tasas hipotecarias permanecieron elevadas cerca del 7%, contribuyendo aún más a la desaceleración.
“Mucha gente se sorprendió de que los precios de las viviendas no bajaran a medida que subían las tasas hipotecarias. Esto nos mostró que el desequilibrio entre la oferta y la demanda era más poderoso que los costos de financiamiento”, dijo Wolf.
Para el verano, las tasas hipotecarias cambiaron de rumbo y comenzaron a disminuir a medida que nuevos datos mostraban que la inflación se estaba desacelerando. En junio, la Fed mantuvo las tasas de interés estables y proyectó un recorte único de tasas para el año.
Eso aún no fue suficiente para sacar a algunos posibles compradores de viviendas del margen, ya que los altos costos seguían siendo un obstáculo importante. Los datos de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios mostraron que las ventas de casas existentes cayeron un 5.4% respecto al año anterior en junio, mientras que el precio medio de ventas alcanzó los $426,900, marcando un máximo histórico por segundo mes consecutivo.
Los costos elevados de la vivienda “arrojaron un poco de agua fría a los compradores de viviendas que esperaban un cambio real en las condiciones”, dijo Tucker.
En septiembre, las tasas hipotecarias cayeron más de medio punto porcentual en un período de seis semanas, ya que los inversores calcularon recortes en las tasas de interés de la Fed, comenzando durante el mes y continuando en 2025.
Pero las ventas no mejoraron porque muchos compradores y vendedores potenciales que estaban bloqueados en costos de endeudamiento históricamente bajos estaban jugando a la espera. Las ventas de viviendas existentes cayeron al nivel más bajo desde 2010 durante el mes de septiembre, según NAR.
Los buscadores de viviendas esperaban que las tasas hipotecarias cayeran aún más una vez que la Fed recortara las tasas de interés y se tomara en serio la compra. La Reserva Federal redujo su tasa de referencia en medio punto porcentual el 18 de septiembre. Pero muchos economistas advirtieron que es poco probable que las tasas hipotecarias caigan mucho más.
De hecho, las tasas hipotecarias comenzaron a subir, acercándose al 6.5% en octubre, a medida que los mercados ajustaban sus expectativas sobre el alcance y el momento de futuros recortes de tasas de la Reserva Federal.
“Históricamente, las tasas hipotecarias se mueven al unísono con los cambios en las tasas de la Fed”, dijo Wolf. “Este año, sin embargo, las tasas hipotecarias en realidad subieron después de que la Fed recortara las tasas. Esto se debe a que en última instancia los inversores impulsan las tasas hipotecarias, y están teniendo en cuenta otros datos económicos y propuestas de política y asignando sus fondos en consecuencia”.
A medida que 2024 llega a su fin, el camino de las tasas parece incierto. En su reunión de política de diciembre, la Fed proyectó dos recortes de tasas para el próximo año, frente a una previsión anterior de cuatro. Los inversores siguen preocupados por los datos de inflación pegajosa y el impacto potencial de las políticas de la próxima administración de Trump en los aumentos de precios.
Los analistas han dicho que creen que la actividad inmobiliaria se recuperará en 2025 a medida que más viviendas lleguen al mercado y los compradores y vendedores se adapten a la realidad de las tasas de interés más altas de hoy.
En una señal alentadora, las ventas de viviendas existentes en noviembre aumentaron un 6.1% respecto al año anterior, la mayor ganancia interanual desde junio de 2021, según NAR.
“Creemos que seguirá siendo una escalada lenta”, dijo Danielle Hale, economista jefe de Realtor.com, a Claire Boston de Yahoo Finance.
Dani Romero es reportera de Yahoo Finance. Síguela en X @daniromerotv.
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