Ha sido un par de años desafiantes para las acciones inmobiliarias desde que la Reserva Federal comenzó a aumentar las tasas de interés en 2022, ya que los costos de endeudamiento se dispararon y el mercado inmobiliario se derrumbó. Y a pesar de un saludable repunte a mediados de 2024, las perspectivas para 2025 no son particularmente alentadoras.
Pero eso no significa que los inversores deban esperar un mar de números rojos en las acciones inmobiliarias el próximo año. Más bien, probablemente será un mercado para selectores de acciones, donde algunas suben, otras bajan, y el grupo no se mueve en consonancia, según Adam White, analista senior de acciones en Truist Advisory Services.
Eso no es una gran noticia para el mercado residencial, que se espera que enfrente desafíos por las persistentemente altas tasas de interés hipotecarias y la oferta limitada en 2025, especialmente después de los comentarios del presidente de la Fed, Jerome Powell, el miércoles indicando que habrá menos recortes de tasas. Solo esta semana, la tasa hipotecaria fija promedio a 30 años subió por primera vez en un mes, según Freddie Mac en un comunicado del jueves.
Pero hay un creciente optimismo en uno de los sectores más castigados del mercado: los fideicomisos de inversiones inmobiliarias de oficinas.
“Donde los fideicomisos de inversiones inmobiliarias realmente pueden competir es en su costo y disponibilidad de capital, y eso es probablemente más cierto para las oficinas”, dijo Uma Moriarity, estratega de inversiones senior en CenterSquare Investment Management. “Cuando piensas en un activo emblemático en cualquier mercado dado, lo más probable es que sea propiedad de uno de los fideicomisos de inversiones inmobiliarias”.
El grupo ha sido golpeado desde el inicio de 2022, con el índice S&P Composite 1500 de Fideicomisos de Oficinas cayendo más del 30% mientras que el índice S&P 500 ganaba un 24%.
La divergencia no es del todo impactante considerando los vientos en contra que enfrenta la industria inmobiliaria en ese período. El costo de endeudamiento se disparó a medida que la Fed elevó las tasas de interés 11 veces entre marzo de 2022 y julio de 2023, la crisis bancaria regional en marzo de 2023 paralizó a los prestamistas locales, y los empleadores lucharon por que los trabajadores regresaran a las oficinas después de los bloqueos por Covid.
El enfoque en las propiedades de oficinas de prestigio al que se refirió Moriarity ya está ocurriendo, como se ve en la divergencia entre nombres de alta calidad y de menor calidad.
Empresas como SL Green Realty Corp., que se enfoca exclusivamente en edificios de oficinas en Manhattan, así como Vornado Realty Trust y Highwoods Properties Inc., que operan en mercados de alta gama en todo Estados Unidos, han visto ganancias de entre el 30% y más del 50% en lo que va del año. Mientras tanto, empresas como Office Properties Income Trust, que tiene al gobierno federal como su mayor inquilino, ha caído alrededor del 85% en 2024.
“Para las carteras de los activos más fuertes, no me sorprendería ver otro año sólido”, dijo Moriarity.
Trouble in Paradise
La perspectiva no es tan optimista para el mercado residencial. Los constructores de viviendas fueron beneficiarios únicos de tasas de hipotecas elevadas, ya que los constructores capitalizaron un mercado de reventa ajustado y una demanda creciente. Pero después de una fuerte subida del 74% desde que la Fed comenzó a elevar las tasas, el sector se está enfriando.
La intención del banco central de ir más lento con los recortes de tasas probablemente mantendrá las tasas hipotecarias más altas de lo esperado. Y eso se está reflejando en una oferta menguante, ya que más propietarios de viviendas son reacios a mudarse cuando están atrapados en una hipoteca existente a tasas significativamente más bajas de las que pueden obtener ahora.
Las acciones de los constructores de viviendas están en camino de terminar el año con una pérdida del 1.6%, en comparación con su salto del 80% en 2023. El SPDR S&P Homebuilders ETF está viendo actualmente su mayor flujo de salida trimestral en dos años. Y el índice de Construcción de Viviendas S&P Composite 1500 ha caído un 25% desde el 18 de octubre, situándolo en territorio de mercado bajista.
Incluso las viviendas ultra lujosas, la parte del mercado inmobiliario residencial que parecía ser impermeable a las fuerzas externas ya que los compradores adinerados evitaban los crecientes costos de endeudamiento utilizando efectivo, podrían estar llegando a un límite, según Cole Smead, director ejecutivo y gestor de cartera en Smead Capital Management en Phoenix.
“Lo que más me preocupa es la vivienda de lujo de alta gama”, dijo. “Va a ir terriblemente mal”.
Smead espera que las acciones reflejen el rendimiento del mercado bursátil en general, del cual es pesimista para 2025. La empresa constructora de viviendas de lujo Toll Brothers Inc., hasta hace poco la acción de construcción de viviendas con mejor rendimiento este año, ha perdido un 27% desde el 25 de noviembre y acaba de pronosticar márgenes brutos más débiles de lo esperado, subrayando las preocupaciones de la industria sobre la presión de precios.
Los acuerdos en efectivo que han mantenido próspero al mercado están en riesgo de costos de endeudamiento más altos también. Muchos de esos acuerdos no se realizan utilizando efectivo físico, sino a través de líneas de crédito colateralizadas “monetarias”, dijo Smead.
“Eso es lo que ha estado alimentando el mercado de viviendas de lujo”, dijo. “Entonces, ¿qué pasa si esos activos tienen problemas? ¿Qué hará ese propietario? ¿Venderá los valores, o venderá la segunda o tercera casa? Van a vender una de las dos, y eso va a perjudicar a ambos lados”.
A medida que los inversores consideran cómo jugar en el mercado inmobiliario camino a 2025, White de Truist advierte contra simplemente comprar un fondo sectorial. En cambio, insta a adoptar un enfoque de seleccionador de acciones. Los fideicomisos de inversiones inmobiliarias de centros de datos, empresas de servicios inmobiliarios y fideicomisos de inversiones inmobiliarias de viviendas para personas mayores son algunas áreas donde ve oportunidades.
“Vas a querer ser más selectivo”, dijo White. “Será más difícil obtener los mismos rendimientos en 2025”.
(Agrega detalles sobre el aumento de las tasas hipotecarias en el tercer párrafo)
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