Cualquiera que esté buscando comprar una casa hoy en día sabe que todavía hay muy poco en venta.
El mercado de la vivienda está empezando a salir de sus años más escasos en la historia. El inventario de casas nuevas y existentes finalmente está aumentando, pero hay algo inusual en los números: la oferta de casas nuevas parece ser demasiado alta.
Sin embargo, los números son engañosos debido a la dinámica sin precedentes del mercado actual de la vivienda, que se remonta dos décadas atrás a otro momento sin precedentes en la vivienda, el auge de las hipotecas subprime.
Todo esto es precisamente la razón por la cual los precios de las viviendas, que generalmente disminuyen cuando la oferta es alta, siguen aumentando.
El escenario de la oferta
Actualmente hay un inventario de 4.4 meses de ambas casas nuevas y existentes en venta, según la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas, o NAHB. El inventario de meses es un cálculo común utilizado en el mercado para medir cuánto tiempo tomaría vender todas las casas disponibles al ritmo actual de ventas. Un inventario de seis meses se considera un mercado equilibrado entre compradores y vendedores.
La oferta ya era baja a principios de esta década, pero la demanda impulsada por la pandemia la llevó a un mínimo histórico a principios de 2021 con solo un inventario de dos meses. Esa escasez de viviendas en venta, combinada con una fuerte demanda, llevó los precios de las viviendas a subir más del 40% con respecto a los niveles previos a la pandemia.
Ahora la oferta finalmente está comenzando a aumentar de nuevo, pero las ganancias son principalmente en el mercado de viviendas nuevas, no en el lado existente. De hecho, ahora hay un inventario de nueve meses de casas nuevas en venta, casi tres veces más que el de las casas existentes. El inventario de meses de nuevas y antiguas viviendas generalmente sigue de cerca. La construcción nueva ahora representa el 30% del inventario total, cerca de dos veces su participación histórica, según la NAHB.
Los hogares unifamiliares en un vecindario residencial en San Marcos, Texas.
Jordan Vonderhaar | Bloomberg | Getty Images
“Junio de 2022 registró la mayor ventaja de nuevo inventario de meses de oferta de viviendas sobre el inventario de meses de oferta de viviendas unifamiliares existentes (9.9),” escribió Robert Dietz, economista jefe de la NAHB. “Esta separación deja en claro que una evaluación del inventario actual del mercado no puede simplemente examinar el inventario de viviendas existentes o nuevas de forma aislada.”
Esta dinámica inusual ha sido impulsada por cambios recientes en las tasas de hipotecas y un desastre sin precedentes en el mercado de la vivienda que comenzó hace 20 años.
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Los cimientos de los números complicados de hoy
Este mercado de la vivienda es diferente a cualquier otro debido a fuerzas económicas diferentes a cualquier otra. Primero, en 2005, hubo un aumento masivo en las ventas de casas, la construcción de viviendas y los precios de las viviendas impulsados por un aumento en los préstamos hipotecarios subprime y un frenesí de operaciones en nuevos productos financieros respaldados por estas hipotecas.
Todo eso se vino abajo rápidamente, lo que resultó en una de las peores crisis de ejecuciones hipotecarias desde la Gran Depresión y causó la subsiguiente Gran Recesión. Los inicios de viviendas unifamiliares cayeron desde un pico de 1.7 millones de unidades en 2005 a solo 430,000 en 2011. Para 2012, las viviendas nuevas representaban solo el 6% del total del inventario en venta y, incluso en 2020, los inicios de viviendas no habían vuelto a alcanzar su promedio histórico de alrededor de 1.1 millones de unidades. Se encontraban en 990,000.
Luego vino la pandemia de Covid-19 y durante ese tiempo, la demanda de los consumidores se disparó y las tasas de hipotecas alcanzaron más de una docena de mínimos históricos, por lo que los constructores respondieron. Los inicios de viviendas se dispararon a 1.1 millones en 2021. La Reserva Federal estaba salvando la economía, haciendo que la compra de viviendas fuera mucho más barata, y la nueva cultura de trabajar desde casa tenía a los estadounidenses moviéndose como nunca antes. De repente, la oferta fue absorbida por un remolino de demanda.
Locura de tasas de hipotecas
La actual división inusual en la oferta entre las viviendas de nueva construcción y las existentes también se debe a las fluctuaciones en las tasas de hipotecas, que cayeron a mínimos históricos al comienzo de la pandemia y luego se dispararon a máximos de 20 años solo dos años después. Millones de prestatarios refinanciaron en los mínimos y ahora no tienen deseos de mudarse porque tendrían que cambiar una tasa del 3% o 4% en sus préstamos a la tasa actual, que ronda el 7%. Este efecto de bloqueo provocó que las nuevas listas se secaran.
También puso a los constructores en una posición de control. Los constructores ya habían aumentado la producción en los primeros años de la pandemia, con viviendas unifamiliares alcanzando más de 1.1 millones en 2021, según el censo de Estados Unidos, antes de volver a bajar cuando las tasas de hipotecas subieron. Los constructores han podido reducir las tasas de hipotecas para mantener las ventas más altas, pero hasta mayo, están construyendo a un ritmo anualizado de 992,000.
Las listas de reventa mejoraron ligeramente esta primavera, ya que las tasas de hipotecas cayeron ligeramente, y para junio, las listas activas eran un 16.5% más altas que el año anterior, según Redfin. Parte de ese aumento en la oferta se debió a las casas en el mercado durante más tiempo.
“La proporción de viviendas en el mercado durante al menos un mes ha estado aumentando año tras año desde marzo, cuando el crecimiento en nuevas listas se aceleró, pero la demanda de compradores se mantuvo tibia, como ha sido desde que las tasas hipotecarias comenzaron a subir en 2022”, según un informe de Redfin.
Una casa disponible para la venta se muestra en Austin, Texas, el 22 de mayo de 2024.
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Crecimiento en el extremo inferior
En el mercado de reventa, la oferta es más baja en el rango de precios de $100,000 a $500,000, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. Ahí es donde se encuentra la mayoría de los compradores de hoy. Las tasas hipotecarias más altas los tienen buscando casas más baratas.
Curiosamente, sin embargo, si bien la oferta está aumentando en todos los rangos de precios, está aumentando más en ese mismo rango de precios más bajo, lo que significa que simplemente no es suficiente. Tan rápido como las viviendas salen al mercado, se venden bajo contrato.
Por ejemplo, hay solo un inventario de 2.7 meses de viviendas en venta entre $100,000 y $250,000, pero la oferta ha aumentado un 19% con respecto al año anterior. Mientras tanto, hay un inventario de 4.2 meses de casas con precios superiores a $1 millón, pero la oferta ha aumentado solo un 5% respecto al año anterior.
Esto explica por qué los precios de las viviendas siguen siendo altos, incluso con una oferta que mejora. Los precios en mayo, el último dato, fueron un 4.9% más altos que en mayo de 2023, según CoreLogic. Las ganancias han comenzado a reducirse ligeramente, pero no en todas partes.
“Las ganancias de precios de vivienda persistentemente más fuertes esta primavera continúan en mercados donde el inventario está muy por debajo de los niveles anteriores a la pandemia, como los del noreste”, dijo Selma Hepp, economista jefe de CoreLogic.
“Además, los mercados que son relativamente más asequibles, como los del medio oeste, han visto un crecimiento saludable de precios esta primavera.”
Hepp señala que Florida y Texas, donde el crecimiento relativo del inventario de viviendas en venta es más grande, ahora están viendo precios por debajo de donde estaban hace un año.
A pesar de que los analistas esperaban que los precios se suavizaran y que las tasas hipotecarias bajaran en la segunda mitad de este año, está por verse si las tasas bajarán realmente y si el desequilibrio entre la oferta y la demanda permitirá que los precios se moderen. Si las tasas hipotecarias bajan, la demanda seguramente aumentará, poniendo aún más presión en la oferta y manteniendo los precios elevados.
“Sí, la oferta está aumentando y seguirá aumentando, particularmente a medida que el efecto de bloqueo de tasas de hipotecas disminuya en los próximos trimestres. Pero los niveles de inventario actuales continúan respaldando, a nivel nacional, la construcción nueva y algún crecimiento de precios,” agregó Dietz.