Fuente: Keys and Mulder, Oficina Nacional de Investigación Económica (2024)
Nota: El promedio estatal se muestra en condados con pocas o ninguna observación.
Enid, Okla., rodeado de granjas a unos 90 minutos al norte de Oklahoma City, tiene una distinción no deseada: el seguro de hogar es más caro, en relación con los valores de las viviendas, que en casi cualquier otro lugar del país.
Enid no es la comunidad estadounidense más vulnerable a condiciones climáticas adversas. Sin embargo, el costo del seguro es mayor en partes de Enid que en Nueva Orleans, gran parte de la cual está bajo el nivel del mar. Más que en Paradise, California, que fue destruida por el incendio Camp en 2018. Más que en los Cayos de Florida, que son frecuentemente azotados por huracanes. Incluso más que en los Outer Banks de Carolina del Norte, donde las casas han comenzado a deslizarse hacia el mar en aumento.
La situación de Enid revela una extraña distorsión en el sistema estadounidense de fijación de precios para los seguros de hogar. A medida que un planeta en calentamiento trae condiciones climáticas cada vez más destructivas, el costo del seguro de hogar ha aumentado drásticamente. Sin embargo, según una investigación realizada por The New York Times, las compañías están cobrando a algunas personas, especialmente en el centro del país y partes del sureste, mucho más que a otros propietarios con niveles de riesgo similares.
Los expertos de la industria ofrecen varias razones para las disparidades, incluyendo el hecho de que los estados rurales tienen menos propietarios de viviendas para compartir el riesgo, y los estados tienen tasas variables de fraude en seguros, lo que puede aumentar las primas.
Pero una nueva investigación señala un patrón sorprendente: se están cobrando primas más altas en estados donde los reguladores aplican menos escrutinio a las solicitudes de aumentos de tarifas, en comparación con los estados donde los funcionarios cuestionan las justificaciones ofrecidas por las compañías y tratan de mantener las tarifas bajas, muestran los datos.
Fuentes: Keys y Mulder, Oficina Nacional de Investigación Económica (2024); Zillow; FEMA; First Street Foundation.
Nota: “Prima promedio como porcentaje del valor de la vivienda” compara la prima de seguro de hogar media en 2023 con la estimación del valor típico de la vivienda de Zillow en cada condado. El promedio estatal se muestra en condados con pocas o ninguna observación.
Como resultado, el mercado de seguros de hogar en Estados Unidos se está distorsionando cada vez más, dijo Ishita Sen, profesora de finanzas en la Escuela de Negocios de Harvard que estudia por qué las tasas de seguros difieren del riesgo.
En comunidades donde las tarifas de seguro superan el riesgo real, la propiedad de viviendas puede resultar inasequible. Y en lugares donde los precios del seguro son demasiado bajos, alienta a las personas a mudarse a hogares en áreas propensas a incendios forestales u otras catástrofes que podrían traer ruina financiera, dijo la Dra. Sen.
El mercado está “incentivando todo tipo de comportamientos locos”, dijo.
Obtener una mirada detallada al costo del seguro en diferentes partes de Estados Unidos ha sido casi imposible hasta ahora porque las aseguradoras privadas no divulgan públicamente lo que cobran. Pero dos investigadores, Benjamin Keys, profesor de bienes raíces en la Escuela Wharton de la Universidad de Pensilvania, y Philip Mulder, profesor en la Escuela de Negocios de la Universidad de Wisconsin, encontraron una solución.
Los propietarios a menudo pagan sus primas de seguros junto con su hipoteca y impuestos de propiedad, a través de una cuenta de depósito en garantía. Realizan un pago mensual a una empresa de servicios hipotecarios, que luego paga al prestamista hipotecario, el gobierno local y la compañía de seguros. El sistema está diseñado para asegurar que los propietarios nunca pierdan un pago.
Trabajando con CoreLogic, una empresa de información y análisis de propiedades que obtiene datos de los servicios hipotecarios, los investigadores obtuvieron datos de alrededor de 12.4 millones de los aproximadamente 80 millones de hogares ocupados por sus propietarios en el país. Esos datos mostraron cuánto pagaban esos hogares en depósito en garantía anualmente desde 2014 hasta 2023. Después de deducir los pagos por hipotecas, impuestos de propiedad y otros cargos, pudieron estimar cuánto pagaba cada hogar por seguros de propiedades.
Fuente: Keys y Mulder, Oficina Nacional de Investigación Económica (2024)
Nota: Ajustado por inflación. Cada línea representa la mediana de todas las observaciones de préstamos dentro de un grupo de riesgo.
Ciertamente hay una relación entre el riesgo climático y lo que las compañías de seguros cobran por la cobertura en caso de daños por condiciones climáticas extremas. Pero todo tipo de otros factores se interponen, causando un desajuste entre el riesgo y las primas.
En el condado de McCurtain, Oklahoma, por ejemplo, el propietario típico pagó un promedio de $2,837 por seguro. Pero en la misma área con el mismo clima justo al otro lado de la línea estatal, el propietario promedio en el condado de Little River, Arkansas, pagó $1,673.
El costo del seguro suele ser más elevado para casas grandes y costosas porque cuesta más reemplazarlas. Para obtener comparaciones más precisas, el Dr. Keys y el Dr. Mulder examinaron los costos de seguros como un porcentaje del valor local típico de la vivienda.
A través de los más de 9,000 códigos postales para los cuales se disponía de datos, el hogar típico en Estados Unidos pagó alrededor de $500 en primas de seguro de hogar el año pasado por cada $100,000 del valor de la vivienda, o 0.5 por ciento, encontraron los profesores.
Pero en California, que sufrió más de 7,000 incendios forestales el año pasado, el propietario típico en muchos códigos postales pagó primas tan bajas como .05 por ciento del valor de la vivienda. Por el contrario, en partes de Alabama, Oklahoma, Louisiana y Texas, el propietario promedio enfrentó primas de seguros de hogar mayores al 2 por ciento del valor de las viviendas locales.
“Familias con el mismo nivel de exposición al riesgo pagan cantidades muy diferentes para protegerse del daño”, dijo el Dr. Keys. “Precios diferentes para el mismo riesgo se sienten injustos”.
Un visitante a Enid, con una población de 50,000 habitantes, no reconocería que es el lugar más arriesgado en América para ser propietario de una casa. En el centro de la ciudad está el Palacio de Justicia del Condado de Garfield, una hermosa estructura de Art Deco construida durante la Gran Depresión, rodeada por un césped amplio y acogedor. La plaza está rodeada de tiendas que ofrecen cannabis, servicios legales y botas vaqueras de $500.
El gobierno federal designa al condado de Garfield, que incluye Enid y a veces sufre tormentas de granizo y tornados, como de “relativamente bajo” nivel de riesgo. Sin embargo, el propietario típico de Enid gastó $2,113 en seguro de hogar el año pasado, según los investigadores. Eso representó el 3.5 por ciento del valor promedio de la vivienda, alrededor de $60,000, más de seis veces el promedio nacional.
Ese alto costo está teniendo su efecto.
En 2019, Kelsey Keyworth compró su primera casa, un bonito bungalow gris claro con un deck de madera y molduras blancas. Esperaba quedarse en la casa hasta que su hijo, que ahora tiene 13 años, terminara la escuela secundaria. Pero a pesar de nunca presentar un reclamo de seguro, sus primas aumentaron un 42 por ciento en tres años. La Sra. Keyworth, directora de membresía de la YMCA de Enid, decidió vender y mudarse con su hijo a una casa de alquiler.
“Es un poco desgarrador”, dijo la Sra. Keyworth en una tarde reciente en una cafetería en Enid. “Estás como, Dios mío, luché tanto para llegar aquí”.
Torrie Vann, la agente de bienes raíces que vendió la casa de la Sra. Keyworth, dijo que desde febrero, otros clientes han vendido sus hogares debido a los crecientes seguros. “Tienen que vender y comprar algo más pequeño”, dijo.
Kelsey Keyworth en el Parque Champlin en Enid.
Megann Johnson, agente y propietaria de Great Plains Insurance.
Mientras tanto, los compradores de viviendas están reaccionando a los crecientes seguros en Enid conformándose con casas más pequeñas de las que habían planeado, según Jeff Shaffer, otro agente inmobiliario de la ciudad. “La gente está teniendo que comprar algo más modesto”, dijo. “Hay mucho shock de precios”.
Oklahoma es el sexto estado más caro para el seguro de hogar. (Los cinco primeros son Florida, Nueva York, Luisiana, Colorado y Hawái). Pero medido como un porcentaje del valor de la vivienda, Oklahoma se ubica tercero, detrás de Luisiana y Misisipi.
A lo largo de los bordes de Oklahoma, la prima pagada por el hogar típico el año pasado fue hasta un 70 por ciento más alta que en condados adyacentes en Texas, Arkansas y Kansas, a pesar de que esos condados tenían niveles similares de exposición a desastres, según datos federales.
Megann Johnson es una agente de seguros en Enid cuyas primas de seguro de vivienda casi se duplicaron, a $4,860 este año desde $2,570 en 2021. Dice que sus tías, que venden seguros en Kansas cercano, se burlan de ella por lo que llaman las “tarifas estúpidamente” altas de Oklahoma. “Nuestro riesgo es el mismo, ¿verdad?”, dijo la Sra. Johnson. “Estamos a 50 millas de la línea estatal”.
Glen W. Mulready, comisionado de seguros electo de Oklahoma, nunca ha ejercido su poder para denegar un aumento de tarifa solicitado por una compañía de seguros para el seguro de hogar. Dijo que creía que la competencia, no la regulación, era la mejor manera de mantener bajos los precios.
Pero ese podría ser un motivo importante por el cual los propietarios de Oklahoma con un riesgo relativamente bajo están pagando primas altas, según la Dra. Sen.
En estados donde los funcionarios controlan estrictamente lo que las compañías de seguros pueden cobrar, las primas tienden a ser fijadas por debajo de lo que serían si reflejaran la verdadera probabilidad de daños por tormentas, incendios u otras catástrofes, encontraron ella y sus coautores.
Fuente: Keys y Mulder, Oficina Nacional de Investigación Económica (2024)
Nota: Categorías de “alta regulación” y “baja regulación” de Oh, Sen y Tenekedjieva, documento de trabajo de la Escuela de Negocios de Harvard (2022).
Y la Dra. Sen y sus colegas descubrieron algo más.
Después de grandes pérdidas en esos estados rigurosamente regulados, como California, las aseguradoras nacionales tienden a aumentar las tarifas en estados con regulaciones más laxas. En otras palabras, los propietarios en estados con normas más débiles pueden estar pagando en exceso por el seguro, subsidiando efectivamente a los propietarios en estados con normas más estrictas, dijo.
Si California dificulta especialmente que las aseguradoras aumenten las primas, Oklahoma lo hace mucho más fácil.
El Sr. Mulready defendió su enfoque, diciendo que no es su función impedir que las compañías de seguros privadas aumenten las tarifas en Oklahoma.
“Permitimos que funcione el libre mercado competitivo”, dijo en una entrevista. Si las compañías nacionales aumentaran las tarifas en Oklahoma para compensar las pérdidas en estados como California, perderían negocios frente a las aseguradoras locales, dijo el Sr. Mulready.
Pero la Dra. Sen dijo que su investigación sugiere que el mercado de seguros de hogar es mucho menos competitivo de lo que parece. Después de elegir una aseguradora, las personas a menudo se quedan con la misma compañía, incluso si sus primas suben, dijo.
Tres aseguradoras: State Farm, Farmers y Allstate, escribieron conjuntamente más de la mitad de todos los seguros de hogar en Oklahoma el año pasado. Un portavoz de Allstate, Michael Passman, dijo en un comunicado que “no aumentamos las tarifas en un estado para compensar pérdidas en otro”. State Farm y Farmers no respondieron a las preguntas. Allstate cotiza en bolsa; State Farm y Farmers no. (La empresa matriz de Farmers, Zurich Insurance Group, cotiza en la bolsa suiza).
Allstate y State Farm reportaron un beneficio en sus divisiones de seguros de vida el año pasado, pero las pérdidas en seguros de propiedades y daños los dejaron en números rojos en toda la compañía, según AM Best, una empresa que califica la solidez financiera de las aseguradoras. Farmers también perdió dinero en sus operaciones de seguros de propiedades y daños, que incluyen seguros de hogar, pero no está claro si su negocio en general fue rentable.
Existen algunas otras posibles explicaciones para por qué las compañías de seguros cobran tasas muy diferentes en lugares que enfrentan amenazas similares.
El seguro puede ser más costoso en estados más pequeños y rurales, donde hay menos hogares para compartir el riesgo, dijo Karen Collins, vicepresidenta de