El mundo de la vivienda está en un limbo. El año pasado, las ventas de viviendas existentes cayeron a un mínimo de casi tres décadas porque nadie estaba vendiendo o comprando casas. Fue producto del efecto de encierro y la disminución de la demanda; el primero porque las tasas de interés hipotecarias aumentaron desde los mínimos históricos de la era de la pandemia, y el segundo porque los precios de las viviendas se dispararon junto con los costos de endeudamiento.
Se esperaba que este año fuera mejor, y en ciertos aspectos lo ha sido. Pero el mercado de la vivienda sigue estancado, y “si las tasas de interés hipotecario se mantienen por encima del 6.5% este año, como esperamos, entonces las posibilidades de una recuperación inminente son escasas”, escribió Thomas Ryan de Capital Economics a principios de esta semana, refiriéndose específicamente a las solicitudes de hipotecas.
El mes pasado, las tasas hipotecarias cayeron por debajo del 7%, lo que llevó a un aumento en las solicitudes de hipotecas para compras de viviendas, pero “esa ganancia fue pequeña en el contexto de la continua caída de tres años en las solicitudes”, continuó diciendo el economista.
Las solicitudes son solo un 12% más altas que el mínimo de 28 años alcanzado en octubre del año pasado, cuando las tasas de interés hipotecarias alcanzaron un máximo de más de dos décadas. Y porque las tasas de interés hipotecarias más bajas impulsaron este último aumento, y están aumentando nuevamente, es posible que no dure mucho tiempo. La tasa de interés hipotecaria fija semanal promedio a 30 años es del 6,95%; las tasas hipotecarias diarias son más altas, marcando un 7,03%.
En otra señal de debilitamiento de la demanda en medio de una severa falta de asequibilidad, las ventas pendientes de viviendas cayeron un 2.1% en mayo, un mínimo histórico, y en términos anuales, todas las regiones del país registraron descensos. Redfin dijo recientemente que las ventas pendientes de viviendas habían bajado un 5% durante las cuatro semanas que terminaron el 30 de junio, su mayor declive en meses. Separadamente, pero también como una señal de disminución de la demanda, el índice de demanda de compradores de viviendas de Redfin, que mide las solicitudes de recorridos y otros servicios de compra de viviendas de los agentes de Redfin, ha bajado un 17% interanual.
Luego están las ventas de viviendas existentes, que cayeron un 0,7% en mayo respecto al mes anterior, y un 2,8% respecto al año anterior, o las ventas de viviendas nuevas, que cayeron un 11,3% el mismo mes. Mientras tanto, los precios de las viviendas siguen alcanzando máximos históricos. Por su parte, Capital Economics ve las ventas de viviendas existentes como “extremadamente débiles en los próximos meses”.
La clave para impulsar la actividad en el mundo de la vivienda, al menos a corto plazo, son tasas de interés hipotecarias más bajas. Como dejó claro Capital Economics, no ve que eso suceda a menos que las tasas caigan por debajo del 6,5%. Robert Reffkin, cofundador y director ejecutivo del gigante inmobiliario Compass, dijo recientemente: “Creo que con un 6,5% me sentiría bien… pero el número mágico es 5,9999”. Continuó: “Eso sería magia de marketing, y le diría al mundo que las tasas de interés hipotecarias están en un nivel al que deberían ir a buscar una propiedad”.
Podría ser la tasa de interés hipotecario mágica también para los posibles vendedores. Capital Economics sitúa la tasa promedio en las hipotecas pendientes cerca del 4%, razón por la cual muchas personas no quieren cambiar la suya por una que sea del 7% o más alta. Pero tal vez reconsiderarían si estuviera más cerca del 6%, y aún más si estuviera por debajo de ese nivel. Sin embargo, el inventario ha aumentado; hasta la semana que terminó el 29 de junio, las nuevas listas subieron un 10,8% respecto al año anterior, y el inventario activo, es decir, todas las viviendas en venta, aumentó un 38,1% respecto al año anterior, según Realtor.com.
Pero aquí está la cuestión, algunos han sugerido que una vez que las tasas de interés hipotecarias bajen, los vendedores podrían precipitarse al mercado, y los precios de las viviendas se dispararán, lo que no sería ideal para quienes quieren comprar una vivienda para vivir en ella. Barbara Corcoran, millonaria del sector inmobiliario y estrella de Shark Tank, dijo en marzo: “Si las tasas bajan solo otro punto porcentual… los precios se dispararán”, y no fue la primera en decir algo así.
Por otro lado, Chen Zhao, líder de investigación económica de Redfin, dijo recientemente: “una caída en las tasas de interés hipotecarias traería tanto a compradores como a vendedores de regreso al mercado, lo que podría acelerar el crecimiento de precios o frenarlo según quién regrese con más fuerza. Si los vendedores regresan más rápidamente, es probable que los precios se enfríen, pero si los compradores regresan más rápidamente, es probable que los precios aumenten”.
De cualquier manera, todo depende de la Reserva Federal reduciendo las tasas de interés; el banco central solo ha programado un recorte de tasas este año, así que veremos cuánto impacto tendrá eso en las tasas de interés hipotecarias. Suscríbete al boletín informativo CEO Daily para obtener perspectivas globales de los CEO sobre las principales historias de negocios. Regístrate gratis.