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El efecto de encierro que ha mantenido la actividad del mercado inmobiliario de EE. UU. reprimida probablemente no desaparecerá este año, ni el próximo, ni siquiera el año siguiente.
Podría sobrevolar a los posibles compradores y vendedores de viviendas existentes durante seis a ocho años antes de desaparecer finalmente, advirtió Bank of America en una nota el lunes, encerrando el mercado hasta la próxima década.
“La gran brecha entre las tasas de interés hipotecario actuales y efectivas significa que la mayoría de los propietarios de viviendas no quieren mudarse a menos que se vean obligados”, dijeron los analistas. “Además, no esperamos que las tasas de interés hipotecario actuales caigan mucho incluso si la Fed reduce las tasas, ya que anticipamos”.
Cuando los costos de endeudamiento eran más bajos durante lo más profundo de la pandemia, ya que la Reserva Federal redujo las tasas a casi cero, los propietarios se apresuraron a refinanciar, dejando a los hogares de EE. UU. con la tasa hipotecaria efectiva más baja de la historia en registros que datan de 1977, según BofA. Ha subido aproximadamente medio punto porcentual desde su punto más bajo, pero la tasa efectiva seguía siendo baja en un 3.8% en el primer trimestre.
A medida que la Fed comenzó a subir las tasas en 2022 para combatir la inflación, las tasas hipotecarias actuales también aumentaron. Ahora hay una gran brecha en las tasas.
A principios de este mes, un informe de Realtor.com dijo que más de la mitad de las hipotecas pendientes tienen una tasa efectiva del 4% o menos, y más de tres cuartas partes tienen una tasa del 5% o menos. Mientras tanto, la tasa fija a 30 años actual sigue rondando el 7%.
Con los propietarios reacios a renunciar a sus bajas tasas efectivas, la oferta de viviendas existentes ha sido escasa y la temporada de venta de primavera de este año ha sido tranquila.
Las ventas de viviendas existentes alcanzaron una tasa anual ajustada por temporada de 4.14 millones en abril de este año, apenas moviéndose en casi 18 meses, señaló BofA.
El banco ve que ese ritmo se mantendrá relativamente estable en los próximos años, proyectando ventas de 4.1 millones para todo el año 2024, 4 millones en 2025 y 4.2 millones en 2026.
“El mercado inmobiliario de EE. UU. está estancado, y no estamos convencidos de que se desbloquee pronto”, escribieron los analistas. “Después de un aumento en la actividad del mercado inmobiliario durante la pandemia, desde entonces ha retrocedido y se ha estabilizado”.
Con la oferta aún restringida y la demanda aún elevada por el impacto inducido por la pandemia, BofA espera que los precios de las viviendas aumenten un 4.5% en 2024 y un 5% en 2025, antes de finalmente enfriarse con un aumento del 0.5% en 2026. Pero los precios podrían aumentar otro 5% en 2026 si persisten los factores relacionados con la pandemia, advirtieron los analistas.
Y no esperes mucha ayuda de las viviendas de nueva construcción. El banco prevé que los inicios de viviendas promedien 1.4 millones de unidades en 2024, 2025 y 2026, con ventas de viviendas nuevas promediando 650,000 esos años.
Pero otros en el sector inmobiliario piensan que incluso un modesto descenso en las tasas hipotecarias podría desbloquear un estallido de actividad en el mercado inmobiliario.
A principios de este mes, el cofundador y CEO de Compass, Robert Reffkin, dijo a CNBC que se sentiría bien con una tasa del 6.5%, “pero el número mágico es 5.9999”.
“Eso sería magia de marketing y le diría al mundo que las tasas hipotecarias están en un nivel en el que deberían ir a comprar una propiedad”, dijo.
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