(Bloomberg) — Pacific Investment Management Co. anticipa más fracasos de bancos regionales en los EE. UU. debido a una “muy alta” concentración de préstamos problemáticos respaldados por bienes raíces comerciales en sus libros.
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“La verdadera ola de distres está empezando” para los prestamistas de todo, desde centros comerciales hasta oficinas, dijo John Murray, jefe del equipo global de bienes raíces comerciales privados de Pimco, en una entrevista. Su división se encuentra dentro del negocio alternativo de $173 mil millones de Pimco.
La incertidumbre sobre cuándo la Reserva Federal puede recortar las tasas de interés ha exacerbado los desafíos enfrentados por el sector inmobiliario comercial, donde los altos costos de endeudamiento han golpeado las valoraciones y han desencadenado incumplimientos, dejando a los prestamistas atrapados con activos difíciles de vender. Contrario a algunas expectativas del mercado, los bancos más grandes han estado deshaciéndose primero de algunos de sus activos de mayor calidad para evitar pérdidas más profundas, según Murray.
“A medida que los préstamos estresados crecen debido a los vencimientos, sin embargo, esperamos que los bancos comiencen a vender estos préstamos más desafiados para reducir sus exposiciones a préstamos problemáticos”, dijo, agregando que su equipo ha estado adquiriendo préstamos de bienes raíces comerciales descargados por algunos grandes bancos de EE. UU. durante los últimos 18 meses.
La turbulencia se ha sentido especialmente entre los bancos regionales, que aumentaron su exposición a bienes raíces comerciales que en muchos casos ahora valen solo una fracción de su valor en su punto máximo. Los bancos más pequeños también han seguido preocupando a los inversionistas desde el colapso de algunos el año pasado.
A principios de este año, New York Community Bancorp sorprendió a los inversores al recortar su dividendo y acumular más efectivo para préstamos potencialmente malos, lo que hizo que las acciones se desplomaran y terminaran en una inyección de capital. US Bancorp, el banco regional más grande por activos, aumentó sus provisiones para pérdidas crediticias en el primer trimestre. Las acciones de Axos Financial Inc. cayeron la semana pasada después de que un vendedor en corto apuntara a lo que llamó los “glaring” problemas de préstamos inmobiliarios del banco.
Los bancos regionales también fueron los únicos prestamistas que no exigieron pagos iniciales adicionales a los prestatarios de propiedades comerciales en los últimos años, lo que resalta su vulnerabilidad a la caída de valores, según un informe publicado por MSCI Real Assets en marzo. Las instituciones que aceptan depósitos enfrentan una estimación de $441 mil millones de deuda inmobiliaria vencida este año.
Para los bancos más grandes, se espera que las exposiciones de propiedades no causen fallas sistémicas, ya que su préstamo a bienes raíces comerciales se redujo después de la crisis de 2008, dijo Murray. Pero el incumplimiento de los prestatarios significa que están prestando aún menos en comparación con 2021 y 2022, agregó.
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Mientras tanto, muchos fideicomisos de inversión inmobiliaria hipotecaria se han vuelto más marginados mientras lidian con sus propios problemas. Eso ha limitado su capacidad para suscribir nuevas inversiones. Starwood Real Estate Income Trust restringió la capacidad de sus accionistas para retirar dinero el mes pasado en un esfuerzo por preservar la liquidez y evitar ventas de activos, mientras que el fideicomiso de $59 mil millones de Blackstone Inc. vio un aumento en las solicitudes de retiro.
Los volúmenes de préstamos para los principales REITs hipotecarios públicos han caído un 70% con respecto a los niveles de 2021, según Murray.
Si bien los bancos tienden a acaparar la mayoría de los titulares, otra área que necesita atención es más de $200 mil millones de préstamos otorgados por fondos de deuda en EE. UU. que vencen hasta 2025, dijo Murray. Muchos de estos préstamos se originaron durante la era de precios máximos de 2021, a menudo con un plazo de tres años y un límite de tasa de tres años.
“El primer catalizador de estrés a nivel de activos está ocurriendo en este momento, ya que los activos tendrán dificultades para cumplir con las pruebas de extensión en este entorno de tasas más altas”, dijo Murray.
El administrador de activos con sede en Newport Beach, California, también está atento a cómo los bancos alemanes manejan su exposición a bienes raíces comerciales.
“La combinación de tasas en aumento más las presiones recesivas crea desafíos reales para el sector inmobiliario comercial, desde una perspectiva de mercados de capital y fundamentales”, dijo Murray.
–Con la ayuda de Neil Callanan y Hannah Levitt.
(Actualiza con otros bancos expuestos a préstamos inmobiliarios en el sexto párrafo.)
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