Con el anuncio de un fondo de Rmb300bn ($41bn) para apoyar las compras gubernamentales de viviendas no vendidas, el gobierno chino parece finalmente haber liberado una gran cantidad de recursos para abordar la desaceleración de tres años en el mercado inmobiliario del país la semana pasada.
Sin embargo, si bien las nuevas medidas pueden marcar un punto de inflexión en una crisis que ha repercutido fuertemente en la economía de China, analistas y economistas coincidieron en que los cientos de miles de millones de renminbi no eran ni mucho menos suficientes.
“Esto es solo una gota en el mar dada la magnitud de las existencias no vendidas”, dijo Harry Murphy Cruise, economista de Moody’s Analytics.
Goldman Sachs estimó la semana pasada que, según el costo, China tiene Rmb30tn de inventario de viviendas no vendidas, que incluyen terrenos y apartamentos terminados, equivalente a 10 veces la cantidad vendida el año pasado.
Aunque las estimaciones del stock de viviendas no vendidas en China varían, generalmente superan con creces la financiación anunciada por el Banco Popular de China el viernes. La intención es prestar el dinero a través de bancos para ayudar a las empresas estatales locales a comprar propiedades no vendidas, que luego podrían utilizarse como viviendas sociales o asequibles.
“De cualquier manera que lo mires, parece que el tamaño y la escala del problema son mucho mayores de lo que al menos podemos ver del financiamiento comprometido por el gobierno central”, dijo Hui Shan, economista jefe de China en Goldman Sachs. “Las matemáticas muestran que hay un problema de sobreoferta en el mercado de viviendas”.
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Después de décadas de expansión vertiginosa, el vasto sector inmobiliario de China se paralizó en 2021 después de que importantes desarrolladores privados como Evergrande se quedaran sin efectivo. Un año antes, Pekín, temeroso de un mercado inmobiliario sobrecalentado, había impuesto límites de apalancamiento en el sector.
Desde entonces, los desarrolladores estatales más seguros se han visto envueltos en la desaceleración y la confianza no ha logrado recuperarse.
Pekín ha respondido principalmente fomentando la finalización de proyectos residenciales inacabados, que suelen ser comprados por adelantado en China.
Las nuevas medidas lanzadas el viernes, que también incluyeron la eliminación de las tasas mínimas de hipotecas y la reducción de los pagos iniciales para compradores de vivienda por primera vez, reflejaron la necesidad de resucitar con más urgencia el mercado que durante décadas había sido el motor del crecimiento económico y la riqueza de los hogares en China.
Pero la medida destacó la misma cautela que llevó a los responsables de políticas varios años atrás a frenar el desarrollo expansivo de los desarrolladores privados debido a los temores de un desarrollo sobrecalentado.
“Esto no es como la gran crisis financiera donde la Reserva Federal sale a comprar todos los activos problemáticos de las instituciones financieras”, dijo Leonard Law, analista de crédito senior de Lucror Analytics en Singapur. “Lo que está intentando hacer China es mucho más específico”, porque “todavía tiene que combatir el riesgo moral y tener cuidado de no volver a inflar la burbuja”.
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En una conferencia de prensa en Pekín el viernes, se mencionó el término “mercado” 15 veces, un refrán común que se refiere a la necesidad de principios orientados al mercado en la formulación de políticas.
Estos principios, dijo Law, eran evidentes en todas las medidas que ha tomado Pekín durante la crisis inmobiliaria, y finalmente significan que el enfoque “debe ser rentable o al menos no debe ser deficitario para cualquier entidad gubernamental que esté brindando apoyo”.
Medidas políticas anteriores, incluida la presentación de líneas de crédito a los desarrolladores de los bancos estatales, no han logrado restaurar la confianza.
Los analistas de Morgan Stanley dijeron que las nuevas medidas “logran un buen equilibrio entre proporcionar cierto colchón y permitir que el ciclo inmobiliario siga su curso sin aumentar los riesgos para las empresas estatales locales y los bancos”.
Pero los precios en caída han impuesto un riesgo financiero cada vez más apremiante en el transcurso de los tres años de desaceleración del mercado inmobiliario.
Los precios de las viviendas nuevas en abril cayeron a la tasa mensual más rápida en nueve años.
Y Goldman Sachs estimó que, además del stock de viviendas no vendidas, había de 90 a 100 millones de unidades de “oferta fantasma” en China que a menudo se compraban como propiedades de inversión y no se habían habitado.
“El sistema financiero de China está muy impulsado por los bancos y los préstamos bancarios están muy respaldados por bienes raíces de una forma u otra”, dijo Shan en Goldman Sachs. “Eso podría ser una razón por la que consideran importante poner un piso a los precios.
“Creo que esto es quizás el comienzo de un nuevo enfoque”, agregó. “Si se dan cuenta de que los precios continúan cayendo y las ventas no repuntan, imagino que el gobierno central tendrá que aumentar el financiamiento que están proporcionando”.
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UBS ha estimado que, basándose en el inventario en 35 grandes ciudades, le costaría al gobierno hasta Rmb2.4tn reducir el exceso de inventario de viviendas terminadas pero no vendidas a niveles normales.
La economista jefe de UBS para China, Tao Wang, dijo que si bien la cifra del PBoC era menor, la dirección de la política era alentadora. “Creemos que esto es probablemente un punto de partida y creemos que probablemente requerirá más, pero no está claro cuánto más”, dijo en una conferencia de prensa el lunes.
Agregó que las medidas no afectarían su pronóstico de crecimiento del PIB de 4.9 por ciento este año. “Realmente no esperamos una recuperación importante o crecimiento” en el mercado inmobiliario este año, dijo. “Solo estamos buscando estabilización”.
Mucho antes del anuncio del viernes, el gobierno dijo que aumentaría la vivienda social como parte de un impulso más amplio de políticas redistributivas. Bajo su 14º plan quinquenal, presentado en 2020, Pekín se comprometió a proporcionar 6.5 millones de hogares en alquiler subvencionados por el gobierno en 40 ciudades.
Karl Choi, jefe de investigación inmobiliaria de BofA Global Research para la Gran China, dijo que las nuevas medidas podrían “matar dos pájaros de un tiro”.
“En el mercado pensábamos, ya tienes demasiada sobreoferta, ¿por qué construir más viviendas sociales?” dijo.
Agregó que el impulso por la vivienda asequible se relacionaba con las ciudades de mayor categoría con flujos de población.
La instalación de redespacho “no es enorme, pero no es insignificante”, dijo Choi, señalando su potencial uso en ciudades de segundo nivel.
En ciudades de menor categoría, donde muchos desarrolladores expandieron agresivamente en busca de márgenes más altos, la relevancia de la vivienda social es menos clara.
“Tenemos que reconocer que el gobierno no va a poder comprar todo el inventario”, dijo Shan. “Van a tener que hacer un esfuerzo para comprar selectivamente en ciertas ciudades y diseñar el programa para lograr sus objetivos políticos. Lo que sea que estén haciendo en este momento es enormemente insuficiente”.
Con informes adicionales de Wenjie Ding en Pekín
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