Por Amina Niasse
NUEVA YORK (Reuters) – Mientras el aumento de las tasas de interés impulsado por la Reserva Federal en los últimos dos años puso un freno en el mercado inmobiliario de EE. UU., golpeó duramente a los inversores de viviendas, desde pequeños contratistas hasta estrellas de la televisión reality.
Solo pregunten a Tarek El Moussa, estrella de “The Flipping El Moussas” en HGTV y ex presentador de “Flip or Flop”, un programa de renovaciones y bienes raíces de la cadena.
“¿Cómo lo hago frente a las [tasas de interés]? Me dieron una paliza el año pasado. Perdí mucho dinero. Y esa es la realidad del negocio”, dijo El Moussa.
De hecho, el house flipping – o invertir en, y a menudo renovar, una casa unifamiliar con la intención de venderla con lucro – ha caído desde los niveles vistos durante la pandemia de COVID-19. El número de estadounidenses que actúan como inversores en el mercado inmobiliario se desplomó un 38,85% entre el cuarto trimestre de 2021 y 2023, según el proveedor de datos inmobiliarios ATTOM Data Solutions. A través del cuarto trimestre de 2023, el informe de la firma inmobiliaria y de hipotecas Redfin (NASDAQ:) indicó que el porcentaje de viviendas compradas por inversores cayó un 11% en comparación con el año anterior.
De todas formas, los inversores en viviendas gastaron $32,3 mil millones en viviendas en EE. UU. en 2023, en comparación con $33,6 mil millones del año anterior, y los que se dedican al flipping compraron el 26% de las viviendas de menor precio durante el cuarto trimestre de 2023, según Redfin.
MERCADO FRENÉTICO
El Moussa de HGTV compró 91 viviendas en 2021, lo que le generó una cuota hipotecaria mensual promedio de $600,000. Luego las tasas de hipoteca aumentaron, las ventas de viviendas en el sur de California se desplomaron, y se encontró con un inventario que no pudo vender.
El house flipping se desempeña mejor en un frenético “mercado de compradores”, con precios en alza y un aumento en las transacciones, según Chen Zhao, economista senior de Redfin. Después de que la Reserva Federal comenzara a subir las tasas en marzo de 2022 para reducir la inflación, compradores y vendedores se detuvieron, creando un estancamiento en el mercado inmobiliario.
Las tasas finalmente alcanzaron un máximo de dos décadas cerca del 8% en octubre, y el mercado resultante ha presentado a los inversores el mismo problema que enfrentan los compradores de viviendas: inventario limitado y demanda tibia.
Las tasas se han aliviado ligeramente: Freddie Mac dijo el jueves que la tasa de interés hipotecario fijo a 30 años era del 6,87%. Aun así, la situación actual es un cambio sorprendente desde el inicio de la pandemia, cuando las tasas hipotecarias por debajo del 4% y la alta demanda prometían un jugoso beneficio.
MÁRGENES MÁS BAJOS, PROBLEMAS DE MANO DE OBRA
Para Elisa Covington, una inversora radicada en el Área de la Bahía de San Francisco, el retorno de la inversión durante 2021 a menudo osciló entre el 60% y el 70%, llegando ocasionalmente al 100%.
“En 2021 y principios de 2022, mis proyectos tenían retornos mucho más altos”, dijo Covington. “Pero este año el margen de beneficio para la mayoría de mis proyectos ha estado en línea con mis expectativas” de 30% a 40%.
La falta de demanda de compradores de viviendas facilitaría las cosas a los inversores que buscan viviendas unifamiliares, pero la reducción de inventario ha superado en gran medida eso, afectando las tendencias de adquisición.
Julio Martínez, copropietario y corredor de JATS Properties en Los Ángeles, dijo que “2023 fue algo raro.” Adquirió solo seis viviendas el año pasado y eso fue en parte porque varias de las propiedades estaban en proceso de ejecución hipotecaria. De no ser por eso, “probablemente solo habríamos hecho uno o dos.”
Algunas empresas constructoras dicen que la reducción de la inversión en viviendas ha afectado negativamente la actividad comercial. Ghulam Mustafa, propietario de Sahara Builders con sede en Nueva York, dijo que la disminución en los proyectos de renovación general de alto a bajo rendimiento desde la pandemia ha provocado una caída del 40% en las ganancias desde 2021 hasta finales de 2023.
El año pasado “fue mucho más lento que la pandemia,” dijo Mustafa.
Para los contratistas que no construyen viviendas nuevas, la oferta constante de proyectos en ausencia de renovaciones integrales es reemplazada por proyectos de remodelación de menor escala para dueños de viviendas existentes, dijo Zhao de Redfin.
Para los inversionistas en viviendas, mientras tanto, menores beneficios han reducido la mano de obra que pueden contratar para renovaciones, lo que puede frenar las ventas.
Martínez de JATS Properties tuvo que despedir a un empleado de mantenimiento a tiempo completo, dijo. Además de comprar y vender propiedades, su empresa familiar funciona como corredores y administradores de propiedades, por lo que esa pérdida de fuerza laboral significó menos atención a los proyectos de renovación de viviendas.
“Tuvimos que disminuir la velocidad en nuestros proyectos y prestarlos a nuestros clientes,” dijo Martínez. “Por lo general, tienen prioridad porque son nuestros empleados. Pero cuando no tenemos los fondos para cubrir nuestros propios proyectos, los hacemos trabajar en las casas de nuestros clientes. Esto reduce la carga luego de los gastos de esos empleados.”
ESTRELLAS EN DECLIVE
Ante la lenta rotación, los flipping están diversificando sus actividades.
Martínez, quien vio que el volumen de transacciones en 2023 cayó a la mitad desde 2021, empezó a otorgar préstamos garantizados por propiedades a aspirantes a inversores. Y El Moussa, quien necesitaba prepararse para las pérdidas que sabía que vendrían de proyectos de flipping no vendidos, pasó a comprar contratos de compra de casas al por mayor y venderlos a inversores, acuerdos que suelen generar márgenes más pequeños pero son menos riesgosos que el flipping tradicional.
“Para estar preparado para esas pérdidas que venían, dejé de comprar casas para flippear y me enfoqué solo en la venta al por mayor,” dijo.
La historia también ha cambiado para el panorama de reality TV de flipping de viviendas.
Los ingresos publicitarios de HGTV disminuyeron de un máximo de cuatro años con $42,7 millones en 2021 a $32,6 millones en 2023, según datos de iSpot.TV, una empresa de medición de publicidad televisiva, aunque continúa manteniendo una cuota dominante en su segmento de mercado.
Programas como The El Moussas han incorporado cada vez más discusiones sobre tasas, rotación lenta y aceleración de precios en el sur de California para mantener a los televidentes comprometidos, según Loren Ruch, jefe de contenido para el hogar de HGTV. El enfoque de desarrollo de programas se ha centrado en viviendas secundarias independientes, como una casa de invitados, y en la convivencia multigeneracional.
“Es posible que la gente no esté gastando grandes cantidades de dinero en proyectos de diseño o renovación, por lo que también estamos considerando una variedad de programas a precios más asequibles que se basan en no hacer tanta demolición, sino enfocarse en el espacio y la configuración,” dijo Ruch.