En octubre de 2023, las ventas de viviendas existentes cayeron a niveles mínimos desde 2010, cuando la economía mundial, y en particular el mercado de viviendas de EE. UU., luchaban por salir de la Gran Crisis Financiera. Esto señaló un mercado de viviendas estancado, en el que menos hogares estaban cambiando de propietarios debido a los altos precios de las viviendas y las tasas hipotecarias que alcanzaron un máximo del 8%.
El aumento en las tasas hipotecarias hizo que el mercado de viviendas estuviera “deprimido” y “más inaccesible”, según Gary Shilling, un economista conocido por predecir correctamente el colapso del mercado inmobiliario en 2008. No solo los nuevos propietarios no podían permitirse entrar en el mercado de viviendas, sino que menos propietarios existentes querían renunciar a las tasas de hipoteca del 3% que tenían, un fenómeno conocido como el efecto de bloqueo.
“No quieren vender sus casas y mudarse a otra casa porque tendrían que sacar una hipoteca a más del doble del rendimiento de su hipoteca actual”, dijo Shilling. “Tienes esta situación realmente extraña de tasas hipotecarias altas, pero escasez de inventarios de viviendas. Es una anomalía.”
Antes del colapso de 2008, Shilling, considerado un profeta del mercado inmobiliario, advirtió que los préstamos hipotecarios subprime eran probablemente el “mayor problema financiero” para la economía de EE. UU., y en enero de 2006 escribió un artículo titulado “La burbuja inmobiliaria probablemente explotará”. Ahora se desempeña como presidente de la consultora financiera A. Gary Shilling & Co. Inc. y como editor de A. Gary Shilling’s Insight, un boletín mensual que promete “investigaciones exhaustivas de los principales indicadores económicos” y cómo afectan las carteras de inversión.
Aunque las tasas hipotecarias se han reducido ligeramente desde su pico en octubre de 2023, todavía rondan el 7%, y no se sabe cuándo disminuirán en una cantidad significativa. Otros expertos en vivienda y economistas han predicho que las tasas hipotecarias se mantendrán en el rango del 5% al 6% durante los próximos años, pero “no va a suceder de la noche a la mañana”, dijo Shilling.
“Creo que en los próximos tres o cuatro años probablemente veremos un considerable resurgimiento en la actividad inmobiliaria”, dijo Shilling. “Va a llevar tiempo”.
Lo que dicen otros expertos en mercado inmobiliario sobre el mercado de viviendas estancado
En última instancia, el mercado de viviendas se trata de un juego de oferta y demanda. Con tan pocas casas en el mercado, la competencia aumenta, lo que finalmente eleva los precios de las viviendas.
“La falta de oferta es el principal factor que impulsa los precios cada vez más altos”, dice Marc Norman, decano asociado del Instituto de Bienes Raíces Schack de la NYU, a Fortune. “Realmente necesitamos que las tasas de interés bajen junto con los precios de construcción y la disponibilidad de tierras adicionales, ya sea a través de la densificación o cambios de zonificación. Estamos comenzando a ver que todas estas cosas suceden, pero llevará un tiempo para que creen la nueva oferta necesaria”.
Incluso así, un resurgimiento del mercado inmobiliario será más “geográficamente específico”, predice Norman.
“Los mercados no se recuperarán realmente en cuanto a la oferta aumentada hasta que las tasas de interés disminuyan y las jurisdicciones modifiquen la zonificación, códigos o incentivos para acelerar la construcción o disminuir costos”, dice Norman. “Estamos comenzando a ver que esos cambios tienen un impacto en lugares como California: remedio para constructores, ADU y eliminación de la zonificación de viviendas unifamiliares”, dice, así como otros programas de asequibilidad en Florida.
Pero “otros lugares como Nueva York lucharán mientras la legislación es obstaculizada por políticos suburbanos”. Esto hace referencia a una famosa frase en círculos de vivienda, “no en mi patio trasero”, donde los propietarios bloquean el desarrollo en sus vecindarios.
“El NIMBYism es real, y no lograr obtener el apoyo de la comunidad agrega tiempo, costo e incertidumbre”, dijo Tom Barkin, presidente del Banco de la Reserva Federal de Richmond, en un discurso a mediados de noviembre de 2023. “¿Cómo reúnen los líderes a sus comunidades? Articulan el caso de la vivienda”.
Gerard Splendore, un corredor de Coldwell Banker Warburg, dice que el mercado de viviendas no está “totalmente estancado, pero quizás lento en respuesta a preocupaciones sobre la economía”, argumentando que las tasas hipotecarias más altas y los precios de las viviendas pueden ser algo a lo que debamos acostumbrarnos.
“A medida que la economía permanece en un patrón de espera, en anticipación de una disminución de las tasas de interés, las elecciones presidenciales y la guerra [y otros] conflictos, más se convierte en la ‘nueva normalidad'”, dice Splendore a Fortune. “Los compradores y vendedores de bienes raíces aceptan lo que está sucediendo a su alrededor y avanzan, o no, frente a sus propias necesidades”.
Otros expertos del mercado de viviendas también dicen que hay más en el mercado de viviendas congelado de lo que parece. El problema principal que enfrenta el mercado de viviendas hoy en día son los bajos niveles de inventario y tres años de demanda acumulada, dice Dan Green, CEO de Homebuyer.com, a Fortune.
“El mayor problema con el mercado de viviendas es que no hay suficientes casas”, dice Green. “El mercado no está congelado. Los estantes están vacíos. Hay un desequilibrio enorme entre compradores y vendedores.”