La solución al problema parece simple: convertir esos espacios de oficina sin usar en unidades residenciales. ¿Reparación fácil, verdad? No tanto, dicen los expertos.
Las conversiones de oficinas a residenciales pueden ser altamente complicadas y costosas. De hecho, un informe de Goldman Sachs publicado esta semana dice que los precios de adquisición de oficinas tendrían que caer casi un 50% para que estos proyectos sean “financieramente factibles”.
A pesar de que la demanda de espacios de oficina es tan baja que puede haber hasta mil millones de pies cuadrados de espacio de oficina no utilizado en los EE. UU. para fines de la década, según Cushman & Wakefield, pocos de esos espacios de oficina realmente funcionarían como propiedad residencial, ya sea por la edad del edificio, el costo o los desafíos de reurbanización. Simplemente, sería demasiado difícil convertir ciertos edificios debido a restricciones de zonificación y diseño.
“No todos los edificios pueden modificarse fácilmente para uso residencial, e incluso para los que pueden, puede llevar años de planificación y costos significativos completar”, dice John Walkup, cofundador de la empresa de análisis de datos inmobiliarios UrbanDigs, a Fortune. “En resumen, el incentivo para la conversión solo se realiza al final de un largo proceso lleno de riesgos que los nuevos edificios construidos desde cero no experimentan realmente.”
Goldman Sachs define un espacio de oficina “no viable” como uno en un área suburbana o distrito central de negocios construido antes de 1990, que no ha tenido renovaciones desde 2000 y tiene una tasa de vacantes superior al 30%. Los espacios de oficina “no viables” son de hecho los que tienen más probabilidades de tener éxito como propiedad de conversión porque los edificios necesitan estar casi completamente vacíos. Según los cálculos de Goldman Sachs, convertir una oficina no viable que se cotiza al nivel actual resultará en una pérdida de $164 por pie cuadrado, lo que significa que los precios de oficina tendrían que caer un 50% “para que el costo sea totalmente cubierto por el flujo de ingresos futuros descontados”.
En otras palabras, los desarrolladores no recuperarán sus inversiones en proyectos de conversión a menos que los precios bajen.
“Además de la zonificación y otras regulaciones, las conversiones pueden ser muy costosas y deben superar desafíos estructurales y financieros”, dice Ran Eliasaf, fundador de la firma de capital privado inmobiliario Northwind Group, a Fortune. “A menudo, es mucho menos costoso construir viviendas desde cero y solo ciertos tipos de edificios pueden convertirse con éxito.”
Las conversiones de oficinas a apartamentos son una ‘tendencia marginal en el mejor de los casos’
A pesar de los altos costos y del largo plazo para que las conversiones de oficinas a residenciales se materialicen, algunas aún se están llevando a cabo. Un estudio de Deloitte publicado en julio de 2023 encontró 217 proyectos de conversión en la tubería inmediata para su finalización. Mientras hubo señales de una “ola de conversión” en la era inmediatamente posterior a la pandemia (2021-2022), Moody’s Analytics informó en su estudio de 2022 “Por qué las conversiones de oficina a apartamentos son probablemente una tendencia marginal en el mejor de los casos” que “es mucho más fácil teorizar sobre conversiones de oficinas a residenciales que ejecutarlas y obtener beneficios de ellas.”
Antes de la pandemia, solo alrededor del 0,4% del espacio de oficina se convertía en espacio multifamiliar por año, cifra que aumentó a solo el 0,5% en 2023, según Goldman Sachs. A este ritmo, se necesitarán otros ocho años para convertir el 4% de las oficinas que consideran no viables. En algunos casos, puede ser más fácil, más barato y más rápido simplemente construir edificios de apartamentos completamente nuevos.
Factores que influyen en las conversiones de oficinas a residenciales
Los principales factores a considerar al evaluar proyectos de conversión de oficinas a residenciales incluyen la infraestructura del edificio existente, el costo, la zonificación y el apoyo gubernamental, dice Richard Whitney, vicepresidente de la firma de arquitectura, diseño interior y sostenibilidad FitzGerald, a Fortune. La firma de Whitney ha completado más de 100 conversiones y renovaciones de edificios históricos, y tiene varios factores a considerar antes de comenzar un proyecto.
Los arquitectos de FitzGerald deben considerar el tamaño de la planta del edificio, es decir, la cantidad de espacio cuadrado utilizable del piso de un edificio. Esto es fundamental porque ayuda a la firma a definir si pueden diseñar un plan de planta que Proporcionará luz y ventilación adecuadas a cada unidad para cumplir con los códigos de construcción. Esto solo se vuelve más difícil cuando no tienen acceso a dibujos o planos originales del edificio. Además, los diseñadores deben asumir que los sistemas de calefacción, ventilación y fontanería existentes tendrán que ser reemplazados, especialmente si el edificio es antiguo.
“Los factores desconocidos de los edificios históricos pueden hacer que algunas personas duden en seguir adelante con este tipo de conversiones”, dice Whitney. “Si no podemos localizar los dibujos originales, puede ser más difícil determinar cómo se construyó el edificio y podríamos descubrir desafíos ocultos más adelante. Es algo a tener en cuenta en la conversación.”
Incentivos gubernamentales
A fines de octubre de 2023, la Casa Blanca presentó un esfuerzo multiagencial para alentar a los estados y ciudades a convertir edificios de oficinas vacíos en apartamentos, con el secretario de Transporte, Pete Buttigeg, diciendo que habría “más de $35 mil millones en capacidad de préstamo” para proporcionar préstamos a tasas por debajo del mercado para financiar la construcción de viviendas y conversiones cerca de los centros de transporte.
Este tipo de participación gubernamental en las conversiones de oficinas a residenciales es “crítica”, dice Whitney.
“Los costos de construcción son altos y los desarrolladores inmobiliarios se enfrentan a enormes dificultades financieras”, dice Whitney. “Estos proyectos son mucho más propensos a ‘salir rentables’ si los gobiernos locales están creando incentivos y subsidios para ayudar con los costos.”
Algunas ciudades, incluida Boston, han comenzado a ofrecer sus propios incentivos para proyectos de conversión de oficinas a residenciales. El verano pasado, la ciudad anunció un programa que exime hasta el 75% de los impuestos de propiedad hasta por 29 años, con el objetivo de crear más unidades de vivienda en el centro de Boston y “un tráfico peatonal más constante durante toda la semana para apoyar a los negocios del centro”.
“A través de este programa de conversión, buscamos incentivar a los prestamistas, propietarios de propiedades, partes interesadas del centro y el estado a asociarse con la ciudad para aumentar la producción de viviendas muy necesarias en nuestro núcleo céntrico”, dijo Arthur Jemison, jefe de planificación de la ciudad de Boston, en un comunicado.
Este tipo de incentivos “ayudarán mucho” a llevar más viviendas asequibles a las ciudades, dice Whitney. Además, programas establecidos como este pueden ayudar a agilizar los procesos de aprobación, acortando los tiempos de finalización.
“Cuanto antes pueda avanzar un proyecto, mayor es la probabilidad de que tenga éxito”, dice Whitney. “Los procesos de aprobación prolongados pueden ser un gran obstáculo para los proyectos de conversión.”
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