Los fondos de pensiones canadienses han sido algunos de los compradores de bienes raíces más prolíficos del mundo, iniciando una revolución que ha inspirado a planes de retiro en todo el mundo a emularlos. Ahora el más grande de ellos está tomando medidas para limitar su exposición al tipo de propiedad más castigado: edificios de oficinas.
La Junta de Inversiones del Plan de Pensiones de Canadá ha llevado a cabo tres acuerdos a precios descontados, vendiendo sus intereses en un par de torres en Vancouver, un parque empresarial en el sur de California y un proyecto de reurbanización en Manhattan, con la participación en Nueva York desprendida por el sorprendente precio de solo $1. La preocupación es que esos acuerdos puedan sentar un ejemplo para otros grandes inversores que buscan una salida del caos también.
“Es lo contrario de un voto de confianza para las oficinas”, dijo John Kim, un analista que sigue a las empresas inmobiliarias para BMO Capital Markets. “Mi pregunta es, ¿quién podría ser el siguiente?”
La ansiedad por los edificios de oficinas ha barrido el mundo financiero a medida que la persistencia del trabajo remoto y los mayores costos de endeudamiento socavan los fundamentos económicos que hacían que las propiedades fueran buenas inversiones en primer lugar. Una ola de bancos, desde Nueva York hasta Tokio, recientemente reconocieron que los préstamos que hicieron contra oficinas quizás nunca serán completamente pagados, lo que provocó una caída en sus precios de las acciones y temores de una crisis de crédito más amplia.
Pero la verdadera prueba será el precio al que se negocien los edificios de oficinas en realidad, y ha habido muy pocos ejemplos desde que las tasas de interés comenzaron a subir. Es por eso que los observadores de la industria ven acuerdos a precios descontados como los de CPPIB como un signo ominoso para el mercado.
Redesplegando efectivo
El fondo de pensiones no se está alejando activamente de las oficinas, pero tampoco está buscando aumentar su participación en oficinas, según una persona con conocimiento de su estrategia. Y cuando una propiedad requiere inversión adicional, CPPIB podría simplemente buscar venderla para poder invertir ese efectivo en algún lugar donde pueda obtener rendimientos más altos en su lugar, dijo la persona, que pidió no ser identificada al hablar de un asunto privado.
Peter Ballon, jefe global de bienes raíces de CPPIB, declinó hacer comentarios sobre los acuerdos recientes, pero dijo que el fondo ha continuado invirtiendo en edificios de oficinas, incluida una torre de 37 pisos recientemente terminada en Vancouver.
“La venta es una parte integral de nuestro proceso de inversión”, dijo Ballon en una declaración por correo electrónico. “Salimos cuando el activo ha maximizado su valor y podemos reinvertir los ingresos en retornos más altos y mejores en otros activos, sectores y mercados, incluidos los edificios de oficinas”.
El fondo de C$590.8 mil millones ($436.9 mil millones) de CPPIB es uno de los mayores fondos de capital del mundo, y su cartera de bienes raíces de C$41.4 mil millones, que se extiende desde Estocolmo hasta Bengaluru, incluye casi todos los tipos de propiedades, desde almacenes, hasta complejos de ciencias de la vida, hasta edificios de apartamentos. Aunque esa escala podría mitigar cualquier pérdida potencial de transacciones individuales, también significa que incluso un pequeño cambio en el apetito de CPPIB por las oficinas tiene el poder de causar efectos dominó en el mercado.
Torre de Manhattan
Al final del año pasado, el fondo vendió su participación del 29% en el 360 Park Avenue South de Manhattan por $1 a uno de sus socios, Boston Properties Inc., que también acordó asumir la deuda del proyecto de CPPIB. Los inversores, junto con el fondo soberano de Singapur GIC Pte., adquirieron el edificio de 20 pisos en 2021 con planes de reacondicionarlo en un espacio de trabajo moderno.
Boston Properties dijo el mes pasado que el socio vendedor, al que la compañía no nombró, ya había gastado $71 millones en el proyecto, pero al romper sus lazos se liberó de la obligación de comprometer $46 millones adicionales para el esfuerzo.
Al mismo tiempo, CPPIB vendió su participación del 45% en Santa Monica Business Park, que el fondo también poseía con Boston Properties, por $38 millones. Eso es un descuento de casi el 75% a lo que CPPIB pagó por su participación en la propiedad en 2018. El acuerdo se produjo justo después de que los propietarios firmaran un contrato de arrendamiento con la empresa de redes sociales Snap Inc., que requería que gastaran un capital adicional para mejorar el campus, dijo el director ejecutivo de Boston Properties, Owen Thomas, en una llamada de conferencia.
Las dos torres de Vancouver, copropiedad con otro fondo de pensiones canadiense, fueron diferentes en el sentido de que no necesitaban una inversión nueva sustancial y ya tenían a Amazon.com Inc. como principal inquilino. Pero el precio de venta del mes pasado de aproximadamente C$300 millones estaba más de un 20% por debajo de donde se evaluaba el valor de la propiedad en 2023, muestra información de Altus Group.
Esa venta coincidió con la finalización el año pasado de una nueva torre de oficinas en Vancouver que CPPIB desarrolló con el mismo fondo de pensiones, y los socios querían evitar que su exposición total al mercado de oficinas de la ciudad aumentara, dijo una persona familiarizada con su pensamiento.
Con horarios de trabajo híbridos listos para deprimir la demanda de espacio de oficinas a largo plazo, y tasas de interés más altas aumentando el costo de las actualizaciones constantes necesarias para atraer y retener inquilinos, incluso los mejores edificios de oficinas pueden no poder competir con las oportunidades de inversión en otros lugares.
“Para obtener rendimientos aún mejores en su inversión en oficinas, tendrá que modernizar, tendrá que invertir mucho más dinero en esa oficina”, dijo Matt Hershey, socio de la firma de asesoramiento en capital inmobiliario Hodes Weill & Associates. “A veces es mejor simplemente asumir sus pérdidas y reinvertir en algo que funcionará mucho mejor”.
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