Rexford Industrial (NYSE: REXR) ofrece actualmente un rendimiento de dividendos del 3.3%, que es más del doble del rendimiento del índice S&P 500. Ha aumentado su dividendo anualmente durante una década y a un ritmo rápido de más del 10% al año. A pesar de un rendimiento operativo sólido continuo, la acción todavía está un 40% por debajo de los máximos alcanzados en 2022. Aquí te explicamos por qué podría ser una buena idea comprar este fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) y mantenerlo a largo plazo.
¿Qué hace Rexford Industrial?
Como su nombre lo indica, Rexford Industrial posee bienes raíces industriales. La lista incluye almacenes y activos de fabricación, lo cual es bastante típico de un REIT industrial. Rexford actualmente posee más de 420 propiedades y alrededor de 720 edificios. Tiene aproximadamente 1,600 arrendatarios. Es uno de los REITs industriales más grandes, con una capitalización de mercado de $11 mil millones.
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La mayor diferencia entre Rexford y otros REITs industriales es que Rexford está totalmente concentrado en una sola región geográfica, el Sur de California. Para los inversores que se centran en poseer negocios diversificados, este REIT puede ser difícil de vender. Pero no lo descartes antes de entender un poco más sobre la región del Sur de California.
El Sur de California es el mercado industrial más grande de los Estados Unidos. Si se separara por sí solo, sería el cuarto mercado industrial más grande del mundo. En otras palabras, es una región altamente atractiva para operar. El Sur de California también tiene la tasa de vacantes industriales más baja de los Estados Unidos. Si tuvieras que enfocarte en una región industrial, probablemente elegirías esta.
¿Qué está sucediendo con el negocio de Rexford?
Desde una perspectiva general, el sector de bienes raíces industriales no está tan bien como lo estaba hace unos años. Por ejemplo, aunque el Sur de California tiene la tasa de vacancia más baja para activos industriales, la tasa de vacancia se ha más que duplicado y casi alcanza el 4% desde el punto más bajo en 2023. Ha habido un aumento similar en las tasas de vacancia en otras regiones también, lo que ha preocupado a los inversores sobre todo el sector de los REITs industriales.
Eso podría ser una oportunidad para los inversores, dado que la acción de Rexford ha caído tanto. De hecho, a pesar del viento en contra de las crecientes tasas de vacancia, la cartera de Rexford tenía una ocupación del 96.9% en el segundo trimestre. Y aún así logró aumentar las tasas de alquiler en un enorme 67% en los arrendamientos que se renovaron en el segundo trimestre. Eso es una clara indicación de que la demanda por sus propiedades sigue siendo alta.
Gráfico de REXR
Este sólido desempeño de alquiler, por otro lado, resultó en un aumento impresionante del 11% en el fondo de operaciones (FFO) por acción con respecto al año anterior en el trimestre. Hay razones para creer que este sólido desempeño continuará. Para empezar, los arrendamientos que se renueven probablemente permitirán aumentos de alquiler significativos durante varios años más. Pero hay más.
Rexford tiene planes notables para mejorar sus activos (lo que le permitirá cobrar alquileres más altos), y también hay incrementos de alquiler incorporados en sus arrendamientos existentes. Además, Rexford continúa adquiriendo nuevas propiedades, expandiendo su cartera. En otras palabras, hay palancas de crecimiento interno y externo que la administración está utilizando para impulsar un desempeño continuo sólido. Por lo tanto, a pesar de la caída de la acción, Rexford sigue operando a un nivel muy alto.
Rexford es una compra para mantener a largo plazo
Para ser justos, es posible que el rendimiento de dividendos de Rexford no sea lo suficientemente alto como para atraer a inversores centrados en maximizar los ingresos actuales. Pero la impresionante tasa de crecimiento del dividendo aquí debería hacerlo muy atractivo para los inversores en crecimiento de dividendos. Aunque el precio de la acción ha bajado porque el sector industrial está, de hecho, debilitándose, Rexford sigue operando a un nivel muy alto, al menos en parte debido a su enfoque geográfico único. Si puedes ver el valor en el enfoque de este REIT, Rexford Industrial es el tipo de acción de dividendos que probablemente estarás contento de haber comprado mientras otros estaban vendiendo.
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Reuben Gregg Brewer no tiene posición en ninguna de las acciones mencionadas. The Motley Fool tiene posiciones en y recomienda Rexford Industrial Realty. The Motley Fool tiene una política de divulgación.
1 Magnífica Acción de Dividendos con una caída del 40% para Comprar y Mantener para Siempre fue publicado originalmente por The Motley Fool